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  • 上海长风地块

    上海长风地块(普陀长风6B、7C地块)东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路。2009年9月10日,中海发展以22409元/平方米的楼面地价拿下位于长风生态商务区内面积最大的住宅土地,超过70亿元的总价也成为今年以来全国最贵的土地。

    编辑摘要

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    基本简介/上海长风地块 编辑

    2009年9月9日,上海长风地块以59.99亿元的报价,将成为2009年新“中国地王”,这一报价高出“上届全国地王”北京广渠路15号地块近20亿元。多数业内人士表示,土地市场较为“疯狂”,很难预测最终成交价格。也有业内人士预计,由于受到多家大腕企业青睐,长风地块最终成交的楼面地价,有可能会超过上周诞生的2.3244万元/平方米的住宅楼面单价地王。

    距离上海土地出让第54号公告中的长风6B、7C地块(以下简称长风地块)公开竞买还有1天时间,但长风地块的土地价格已经刷新至59.99亿元,成为目前2009年的新“地王”。

    竞买信息/上海长风地块 编辑

    报价59.99亿元的企业,是竞买人资格证书“200905401001”的竞买企业。该报价与长风地块30.58亿元的起始价格相比,溢价超过96%。有业内人士透露,竞买人资格证书“200905401001”的竞买企业是浙江绿城。

    地块范围/上海长风地块 编辑

    在上海市规划和国土资源管理局发布的土地出让第54号公告中,6B(B6)与7C两幅住宅地块的出让总面积约为14.2108万平方米,四至范围为:东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路。2008年7月,7C地块曾以16.053亿元的起拍价格挂牌,折合楼面地价为14364元/平方米。但由于当时楼市低迷,最后在9月份宣告流标。在54号公告中,7C地块与相邻的6B(B6)地块“打包”联合出让,其出让起始总价已直接“飙升”至30.58亿元。

    从 2009年9月1日开始,长风6B(B6)、7C地块已开通了网上报价,地块报价仍为起始价30.58亿元,按照2.2的容积率计算,起始楼板价为 9749元/平方米。业内人士分析,虽然网上挂牌价格仍然停留在30.58亿元的起始价格,尚未有企业明确“响应”,但从开发商们对该幅用地趋之若鹜的积极态度看,这幅起拍价已赶超赵巷“地王”总价的土地,有望刷新2009年上海土地市场的总价最高纪录。

    竞价市场/上海长风地块 编辑

    长风地块的土地出让文件显示,长风地块将于2009年9月10日下午2点公开竞买,竞买的增价幅度为100万元。根据土地出让文件,长风地块的土地出让面积为142108.1平方米,地块范围为东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路。

    业内人士表示,尽管长风地块尚未公开竞买,但从该地块的报价来看,已经确定最终成交价将成为2009年以来全国土地市场的最高价。

    公开资料显示,此前被称为“全国地王”的是北京广渠路15号地块。2009年6月30日,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的价格,夺得广渠路15号地块的开发权。

    企业心理/上海长风地块 编辑

    众多企业青睐长风地块,主要有三方面原因:

    1、在2008年土地市场高峰时期拿地相对较少的企业,经过上半年的快速销售后,目前存量土地已经相对不足,存在着对土地的强劲需求。

    2、上半年的销售回暖,也让企业回笼了较多的销售回款,缓解了之前的资金压力;

    3、融资环境相对宽松,开发商获得资金的渠道也相对较多,足以满足开发资金需求。

    4、开发商普遍看好后市,因而积极储备土地为后期开发做准备。

    还未达到企业心理最高价

    绿城、保利地产等地产巨头,对长风地块都有较为浓厚的兴趣,目前竞买前的报价,可能还不是企业的心理最高价。因此,目前断言绿城将获得该地块,还为时尚早,但可以看出,2009年9月10日的公开竞买,又将是一番“龙争虎斗”。

    根据长风地块59.99亿元的最高报价,目前该地块的楼面地价已经接近20000元/平方米,达到19188元/平方米。如果按照将近2万元/平方米的楼面地价来计算,加上建安成本、税费等支出,未来项目需卖到2.7万元/平方米,才可以保本。获得相对较高楼面地价土地的开发商,未来在地块上所建设的产品,都是精装修房,如果按照4000~5000元/平方米的装修成本来看,那么该地块未来销售房源的价格需要超过3万元/平方米。

    中海70亿“中国地王"/上海长风地块 编辑

    2009年9月10日下午,上海普陀长风6B、7C地块挂牌截止现场。中海发展(即中国海外发展有限公司)以 22409元/平方米的楼面地价拿下位于长风生态商务区内面积最大的住宅土地,超过70亿元的总价也成为今年以来全国最贵的土地。

    中海发展70亿元拿地后,22409元/平方米的楼板价也将人们对于这一区域的定义更新。据了解,由于规划要求全装修房交房,未来楼盘售价必须接近5万元/平方米才能得到合理利润。

    当日参加长风地块竞标的房地产企业总共有15家,包括万科、保利集团、绿城集团、中海发展、华润置地、招商地产、凯德置地、仁恒地产、三林万业、国浩地产、复地集团、苏宁地产、杭龙置业(九龙仓)、卓力投资以及中华企业。最终参与报价的总共有5家,分别是仁恒地产、绿城集团、保利集团、中海发展及由苏宁地产、云南中炬地产以及上海谐和投资有限公司三家组成的联合竞买团体。

    机构看长风地王

    武宁板块的房价现在大概在3.5万元/平方米,而曹杨板块现在在2.5万-3万元/平方米之间。对于这两个板块,第一个就是说目前住宅档次不是特别高,第二个就是,从未来的消费人群来说,存在一些好的支撑点。而且市场往往在三五年后就有一个变化,楼市有一个预期。

    对于豪宅来说,地段是一个因素,另外一个就是产品的因素。地段不够成熟的时候,往往把产品做好,对于周边是一个拉动。

    初步计算,长风板块房价将来有可能达到4万元/平方米或者更加往上走,这样做起来还是有赚的。

    易居:10月后房价拉锯

    上述地块使得长风地块的楼盘价达到2.2万/平方米,超过了之前长风板块的最高房价。必然导致周边房价的上涨,最后蔓延到全上海及至全国。但这一地块的拍卖和今年的经济形式非常像2007年的情况。2007年上半年出现天量信贷和通胀,楼市所交量逐月攀高,地价也快速上涨。

    而实际上,在2007 年年中,国家压缩信贷规划和实行二套房贷新政,导致了需求的疲软。09年长风地块的情况与2007年的仁恒非常类似,随着7月国家压缩信贷和严格执行二套房贷政策之后,8月楼市的成交也已经出现疲乏。长风地价的过大涨幅,必将导致9月房价的大幅上涨,但已显乏力的购买力可能难于支撑。到10月之后,成交量可能会出现下滑的局面,房价也会出现拉锯。

    美联地产:二手房吃香

    此次中海70亿竞得“地王”,意味着开发商对未来楼市前景是充满信心的。

    由于受到利好规划的影响,长风板块的“住”、“商”市场在未来相当一段时间内前景十分值得期待。随着中海70亿拿下6B7C地块,相信如果中海利用此地块推出高质量的小区,那未来售价可能会逼近5万/平米。伴随规划的利好、便利的交通环境、不断完善的商业环境,相信会在一定程度上快速带动该板块二手房的价格的提升,该板块二手房市场未来的前景将更为广阔。

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    扩展阅读
    1网易,上海长风地块报价59.99亿 全国新地王今日诞生,2009.9.10
    2中国新闻网,上海长风地块或破40亿成新"地王" 房企过于乐观,2009.9.8
    3东方早报:央企中海70亿豪夺“中国地王”,长风地块让民企有心无力

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