业主委员会

业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

编辑摘要
中文名: 业主委员会
解释 : 是指由业主选举产生,是业主行使共同管理权的一种特殊形式 性质 : 民间性

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业主委员会 - 简介

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主管理委员会的产生,一般是以业主代表大会的方式选举产生,并定期换届选举,委员可连选连任。

业主委员会 - 履行职责

业主委员会业主委员会
物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 同一个物业管理区域内的业

主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。

(六)根据业主的意见、建议和要求,拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案,提交业主大会会议决定;
(七)根据业主的提议,拟订本建筑区划的划分、调整方案,提交业主大会会议决定;
(八)初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划,提交业主大会会议决定;
(九)提请业主大会决定终止业主委员会委员资格,增补业主委员会委员;
(十)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同,并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。
(十一)监督管理规约的实施,对违反管理规约的行为进行处理;
(十二)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用;
(十三)督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主,限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。
(十四)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管;
(十五)及时了解业主、使用人的意见和建议,形成议案提交业主大会会议决定;
(十六)协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系,调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷;
(十七)加强对物业管理政策法规的学习和宣传,不断提高业主自主管理的意识和能力;
(十八)建立业主委员会接待制度,接受业主、使用人的咨询、投诉和监督,并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告;
(十九)依法忠实履行职责,执行业主大会决定;
(二十)定期参加房产管理部门组织的物业管理培训,接受街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督;
(二十一)按规定建立业主委员会信用信息;
(二十二)积极配合公安机关、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作;
(二十三)不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动,不得组织、参与任何经营性活动,其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职;

业主委员会 - 历史状态

 
2003年,《物业管理条例》出台,它第一提出了“业主大会”这个概念,并且还把名称为“业主委员会”的小组,确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。

2007年《物权法》出台,它更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。尽管2007年《物业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构的限制,但是其决定内容和效力还受到《物权法》第七十六条的限制。把“业主委员会”规范为“业主委员会执行业主大会的决定事项”

业主委员会 - 成立程序

第十一条业主委员会是业主大会的执行机构,在业主大会闭会期间在《业主委员会章程》规定的职权范围内代表小区全体业主占有、使用、处分小区公共财产,收取公共财产的收益。

第十二条业主委员会委员人数为人,由业主委员会主任委员组成;业主委员会主任为业主委员会的法定代表人

第十三条业主委员会委员候选人由业主推荐产生。

第十四条业主委员会每届任期三年;三年期满,重新选举

第十五条业主委员会委员候选人的产生程序:
1.代表10%以上表决权的业主有权推荐1名候选人;代表的表决权每增加10%,可增加1名候选人;
2.业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人;
 
3.首次业主大会选举业主委员会的,代表10%以上表决权的业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持代表10%以上表决权的业主联名推荐的推荐信、证明有10%以上表决权的书面文件、本人的身份证明、简历和联系方法向建设单位申请候选人登记;业主委员会换届选举的,代表10%以上表决权的业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持前述文件向业主委员会申请候选人登记。候选人逾期申请登记的,建设单位或业主委员会有权拒绝登记。建设单位或业主委员会受理候选人的登记申请的,应向申请人出具已经登记的证明。

第十六条业主委员会委员的选举程序:
1.建设单位或业主委员会应在选举日15日以前向全体业主送达选票。
2.选票以产权人为单位,一个产权人一张选票;产权共有的,共有人共用一张选票
3.建设单位或业主委员会应按每一位候选人申请候选人登记的时间顺序安排各候选人向业主大会作不超过5分钟的竞选演说。
4.各候选人做完竞选演说后,建设单位或业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。

5.因故不能举行业主大会的,建设单位应在选举日15日以前发出受理候选人登记申请和申请候选人登记期限的公告;业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请和申请候选人登记期限的公告。(申请候选人登记期限期满,建设单位或业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法,选举业主委员会的日期,选票,以公告或其他方法送达小区全体业主。)
6.所得赞成票在前名的候选人当选为业主委员会委员。
7.下列事项,建设单位或业主委员会应当委托公证员予以公证:
(1)申请候选人登记的申请人申请登记时持有的文件。
(2)在申请候选人登记的期限期满前申请候选人登记的申请人名单。
(3)在本公约规定的期限前送达的选票数。
(4)在选举日收回的选票数。
(5)所得赞成票在前名的候选人名单。

第十七条业主委员会自选举产生之日成立;选举产生的业主委员会应依法向有关政府部门申请备案登记。第十八条业主委员会主任行使下列职权:
1.召集并主持业主委员会会议
2.执行业主委员会决议
3.签署业主委员会制定的管理制度第十九条业主委员会议事规则:
1.业主委员会会议应有全体委员参加;业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过;业主委员会委员本人不能列席会议的,可以委托其他委员代为出席和表决。
2.业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录,出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。
3.业主委员会应对业主委员会的决议承担责任;业主委员会的决议违反法律、法规、规章,或超越本公约、《业主委员会章程》授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的,参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任,但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的,该委员可以免除责任。第二十条业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保;不得从事任何投资活动。

业主委员会 - 法律困境

业主委员会业主委员会
业主委员会业主委员会
一直以来,我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,致使在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势地位,在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况,这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。因此,如何使业主委员会走出这种法律困境,更好的发挥其在业主自治中的应有作用,成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。

困境一:业主委员会的法律地位不明确
我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织、国家,社会组织要成为民事主体,要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件:(1)依法成立;(2)有必要的财产或者经费;(3)有自己的名称、组织机构和场所;(4)能够独立承担民事责任。其他组织又成为非法人组织,是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定,但是《民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确,其中第四十条规定:“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织,是指合法成立,有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。”由此可见,其他组织是受我国法律认可和保护的民事主体之一,主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。

法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任,法人能够自己独立承担民事责任,与其成员的责任是严格分离的,如公司的责任与股东的责任相互独立;其他组织则不能独立承担民事责任,其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离,但是成员必须承担最终责任,如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。

根据我国《物业管理条例》(以下简称为条例)关于业主大会和业主委员会的规定,业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织,履行下列六大职责:
(1)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;
(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(3)选聘、解聘物业管理企业;
(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(5)制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构,履行以下五项职责:
(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(4)监督业主公约的实施
(5)业主大会赋予的其他职责。

经过对比后我们可以得出以下结论:
第一,业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权,又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、“决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格,还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权; 第二,业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构,根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务,对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同,本身没有独立的意思能力

第三,业主委员会虽然是依法成立的,但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格,所以业主委员会不是法人。

第四,虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,但是从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任,因此,业主委员会也不属于其它组织。笔者认为业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系相当,业主委员会只是业主大会的一个内部机关,而不是法人和其他组织。也就是说,按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格!

困境二:业主委员会的运作程序亟待规范
《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”,但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。

《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举行产生业主委员会”,没有具体规定业主大会召开的条件(物业交付时间、入住比例等)。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出 售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。”

这就是说,如果建设单位不参加业主大会筹备组,业主大会就不可能成立,也就不可能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量(如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等)而不愿意成立业主大会的大有人在,这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。

业主委员会 - 业主公约

业主委员会业主委员会

《业主公约的主要内容主要是
(1)除第一次业主大会以外,以后各次业主大会举行的时间、地点、召集人和主持人
(2)业主大会的职权;
(3)业主大会的议案提交办法和对议案的表决办法;
(4)业主委员会候选人的条件和产生办法;
(5)业主委员会委员的人数和选举办法;
(6)业主委员会委员的待遇和任期;
(7)业主委员会委员的罢免程序
(8)业主的权利和义务;
(9)《业主公约》的生效条件;
(10)修改《业主公约》的条件和程序。

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