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  • 住房空置率

    住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内,与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后,空置的房子与建成的房子之比。起因于网友拿黑灯照片尝试“证明”住房空置率,一时间住房空置率成为公众关注的焦点问题。

    编辑摘要

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    简介/住房空置率 编辑

    住房空置率 住房空置率

    按照所依据的房地产市场类型的不同,空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是,空置并不区分房屋的新旧,无论是第一次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

    按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

    《第一财经日报》8月11日收到链家地产分析师张月提供的最新报告显示,有四类房产空置率高达40%左右,其中包括郊区的高档住房、投资性住房商住两用楼盘和无产权房。  国家统计局新闻发言人盛来运11日上午就“房地产的待售面积和空置面积”问题时表示,目前统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标,空置率数据还是比较难统计的。

    央视近日发布的调查显示,中国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这表示全国有高达6540万套空置房,由此成为近期社会各界关注的焦点。

    相关概念/住房空置率 编辑

    住宅空置率

    空置是指房屋没有投入使用,处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。如果房屋空置过多,说明需求量不足或购买力不够,国家或市场可作出相应调节。

    房屋空置率

    没有使用的房屋建筑面积除以所有房屋的建筑面积乘以100%得到的数字。房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势,如果房屋空置过多,说明需求量不足或购买力不够,国家或市场可作出相应调节。

    相关讨论/住房空置率 编辑

    空置率分析方法存疑

    住房空置率漫画 住房空置率漫画

    使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况,但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母,把一级市场待售、待租的房产作为分子。控制率计算的偏差在所难免,但是如果数据偏离实际太远,以至于影响到国家整体的宏观决策,则是需要警惕的问题。近来,“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用,得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势,重新讨论一下这个问题。

    问题都出在空置率的计算公式和空置标准的规定上。欧美大多市场经济国家,崇尚的是市场调节,虽然都在搞住房保障制度建设,但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题。而“空置率在5%与10%之间为合理区,在10%与20%之间为空置危险区,在20%以上为商品房严重积压区”这一“国际惯例”的出处,笔者确实难以求证。

    虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况,但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母,把一级市场待售、待租的房产作为分子(在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上,刘志锋副部长印证了这一点)。而在国内,有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率,有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然,与国外学者使用的公式相比,这两个公式的分母缩小了大约20~60倍,

    住房空置率漫画 住房空置率漫画

    根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》,2004年12月末,我国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米,其中住宅建筑面积为96.16亿平方米;全国商品房空置面积为1.23亿平方米,其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法,商品房的空置率只有0.83%,商品住宅的空置率只有0.77%。根据最新数据,2005年12月末,全国商品房空置面积为1.43亿平方米,其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米(空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系),两者的空置率仍然不足1%。

    住房空置的合理性

    需要强调的是,房地产市场有一定量的空置面积十分正常。

    首先,商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中,而是要经过销售或出租出去,需要一个合理的时间段,这类似工业产品的库存期。在这段时间内,这些商品房将暂时表现为空置状态。造成这种状况的原因至少有三个方面:第一,商品房价格昂贵,正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄,因此在购买时消费者非常谨慎,需要一定时间进行决策。第二,商品房是存在较大差异的商品,消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房,这需要时间。第三,商品房是一种较复杂的商品,隐含的信息很多,为达成交易,开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。基于以上三点,商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置(正常空置)和市场空置(因销售困难而形成的空置)两类。假如以一年为标准来划分摩擦空置和市场空置,市场空置估计只占一半左右。

    住房空置率 住房空置率

    其次,商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求,在价格上与消费者购买力及现实购买欲望不能及时对接的商品;无效供给则是指因品质存在严重缺陷而无人购买,或者在价格上消费者根本不能接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因,总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去,甚至根本无法卖出。这些商品房也表现为空置状态。

    如此看来,我国的商品房空置率指标与外国学者使用的指标虽同名却毫无可比性,而据此得出的结论也就很难具有说服力。偏差在所难免,但是如果数据偏离实际太远,以至于影响到国家整体的宏观决策,则是需要警惕的问题。

    合理的房屋空置率

    在近期房地产泡沫论争中,“空置率超过国际”是人们频繁使用的论据之一。但是,何谓空置率?在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中,只有新建商品房空置面积的数据,截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米,其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么,空置率分母、分子不清的情况下,人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢?在基本概念不清的情况下,生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。

    住房空置率 住房空置率

    从国外的情况来看,空置是指房屋没有投入使用,处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母,以全部空置房屋为分子,计算出总空置率;也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率;计算单位可以是面积或套。以美国为例,2001年全国共有人口2.7亿人,住宅1.2148亿套,平均每2.25人拥有一套住房,空置期一年以上的住房为1091.6万套,空置率为9%;季节性空置住房为355.4万套,季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中,有320万套为租赁住房;有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外,美国还按住宅的类型(如出租房或出售房,独户或多户住宅),住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限,不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1~2年和2年以上)。

    从我国房地产的实践来看,首先,理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品,开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称,很难使房屋的供给与需求一一对应,因此,市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低,在求大于供的市场环境下,为开发商推动价格走高,获取高收益提供了便利;同时也剥夺了消费者的选择权,抑制了居民的消费偏好,导致消费需求不足。当然,空置率也不是越高越好,空置率过高、空置期限过长意味着供大于求,房屋利用率低,这会促使开发商改变经营策略,降价促销或减少房屋的供给,以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲,空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。

    其次,各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性,决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平(GDP的规模、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会文化(人口规模、增长趋势和年龄结构、文化水平、消费品味)、制度政策环境(土地供给方式、融资渠道、税收政策)和开发企业的资质(自有资本金、经营管理水平等)千差万别,各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说,5%的空置率可能是一个警戒线,但是对于北京、上海这类常驻人口、流动人口多的大城市来说,合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992~1993年房地产热中,海南450万平方米的空置量,使海南房地产市场陷入灭顶之灾;而上海当时有700万平方米的空置房屋(占全国的十分之一),却能安然无恙。也正是由于有了一定量的空置房,使得上海的房价长期保持在一个相对低的水平,而2003~2004年,旺盛的住房需求,导致上海的空置量下降了,可房价却在大幅度盘升。如果上海住宅供给充足,能够满足大规模拆迁、大量新婚人口和国内外流动人口的需求,几个“黄牛”投机炒作就很难左右市场,推动价格走高。

    住房空置率相关图片 住房空置率相关图片

    再次,空置不能与不良资产直接划等号。在房地产经营中,各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别,只要其生产经营所产生的收益大于成本,企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的,因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本,只影响企业的盈利水平。换言之,一个房地产开发企业可能卖出80%的新建房屋,就收回了全部投资,此后,多卖出一套房,就多一份盈利。关键看企业的财务状况和企业投资的盈亏点。如果一个企业资本金不足、负债率过高,销售业绩不佳,现金回流慢,直接影响企业清偿银行债务的能力,在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量,但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力,而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。这也是为什么各国政府都致力于相关法律制度、金融制度建设,保障银行债权人的利益,营造良好的信用环境,积极培育抵押二级市场,分散化解房地产信贷风险,帮助银行渡过房地产的周期波动所带来的风险的原因。有了良好的制度安排,抵押物就可以规避低价贱卖的厄运,卖个好价钱,从不良资产转变为好资产。

    焦点争论

    最近关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈起来。有消息说,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。此消息迅速引起全国关注,有专家说“空置房6540万套”这一说法非常可笑,不啻为天方夜谈。随后,国家电网公司   否认了这一消息。那么全国到底有多少空置房呢?尽管权威部门选择集体失语,但谁也无法否认这是客观存在的问题。中央电视台记者在北京几个小区的调查发现,没有人住的住宅达三分之一到三分之二。

    从网上的网友留言看,这一现象具有普遍性。即使是笔者所在的贫困县,空置房现象也很严重,开发商称已经卖完的小区,到晚上根本没有多少户亮灯,甚至很多户根本不装修,购房就为了涨价而沽。面对居高不下的房价,面对备受关注的空置现象,政府有关部门本该以科学的调查统计回应公众的质疑。

    然而,国家统计局没有给出具体数据,同时,在记者联系的中国指数研究院、中原地产、DTZ戴德梁行、仲量梁行等机构中,也没有一家机构能够就这一问题给出答案。

    空置率不是哥德巴赫猜想,只需下些功夫就能搞清楚。据中国人民大学土地规划研究中心主任严金明介绍,国外这样调查房屋空置率——通过在一个区域或者在一个城市,比如说用水费、电费等相关的这些指标来进行调查。这样得出的数据简单而明了,同时也比较科学。北京市人大代表卫爱民也曾建议,通过水、电、气、暖的使用情况来判断,比如实际使用量为应用量的1/5、1/6即可认定为空置房。

    据了解,美国、英国等西方国家在空房率上有比较完善的统计制度和方法,它们将空房率的警戒线定为10%。我国的空房率是多少呢?即使没有官方数据,估计也不会低于10%。住宅空置关系国家政策的走向,政府部门本应科学调查,为决策提供依据,但是我国竟没有公开的住宅空置数据,那么如何科学决策呢?很多小区一到夜里就黑乎乎一片,这足以说明在高房价下社会资源正在被大量浪费。

    各方回应/住房空置率 编辑

    黑灯照片“证”空置

    “住宅空置,我来证明。让我们先从身边的小区来验证一下吧,一起来晒晒身边小区的夜晚照,看看黑灯现象是否严重。”2010年8月5日下午5时多,某网站发起“网友集体晒黑灯”活动,用“黑灯率”来证明小区的空置率之高。在拍摄时间和地点上,组织方更是要求,所拍小区必须是已入住一年以上的住宅小区。拍摄时间最好在晚上9时至11时之间。截至记者发稿时,网友们上传的“黑灯”照片已经涉及北京近20个小区。

    空置是炒房客所为

    “丽园阳光小区位于大兴区黄村兴业路西边,属于低密纯粹板楼社区,也是丽园小区的C区,大型超市距小区比较远,得走15分钟左右。由于这里距市区较远,上班族通常会回家很晚,晚上八九时到家那是经常的事,再有就是因为这里已经算五环了,所以买来投资的人比较多,黑灯现象也是比较明显,黑灯率大概占六成左右。”8月7日,网友“魔幻季节”说,自己的几张图片是在晚上9时左右拍的。

    不过,在众多的“黑灯”照后面,亦有网友提出质疑这种方法证明空置不够科学。“晚归的家庭怎样说?遮光好的窗帘怎样算?临时出门出差的怎样讲?”网友“ccitsid”就说。在网站举办的一次有2万多名网友参与的空置房现象调查中,90.7%的网友认为住房空置率高;近70%网友认为自己居住的小区晚上住户黑灯情况“很多”;而对住房空置率高的原因进行分析时,60%的网友认为是投资者炒房造成,30%认为是开发商囤房,只有不到5%的人认为是因为住户不在家才导致。

    地产商请业主吃饭

    网友“张辉01”率先就空置率质疑任志强:“任总,我想问的问题是,您旗下楼盘的空置情况是在86%至95%之间吗?”任志强对此随即在微博上表示:“要笑喷了。”对于华远旗下楼盘黑灯率高的质疑,5日任志强也回应称,“裘马都去年9月交楼,现在大部分都在装修,业主根本没住进去。”

    对于任志强的“笑喷了”,众多网友也第一时间在不满的同时开始进行调侃,“老唐88”在晒黑灯照的“张辉01”的微博上说,“哥们你拍的早了点儿,今天任总请自己楼盘的业主吃饭,这个时候都还没回家。”而网友“暂住证业主”更是开玩笑地表示:“据调查亮灯的里面全是租户。”

    地产商装灯应对

    8月7日,网友“mm11169”爆料,6日晚上11时,其所在集团老总通知中管和高管及相关部门召开紧急会议。“董事会接到一些‘相关部门和同行业’的通气。为避免空置房的‘印象’,迅速采取一些对策,如:1.集团公司专门安排人员对一些空置房的照明设施进行补充配备,所有空置房晚上7时至10时30分必须保持照明。2.对一些待售空置房进行最基本的简单装修应对近期的难关!”

    上司还追加了要求:“1.采购节能灯。2.不要一种色调,每套房子必须装置2种以上色调。”

    官方回应

    2010年8月11日,盛来运在国家统计局月度新闻发布会上说,根据目前的统计制度,国家统计局还不能计算空置率。  盛来运解释说,日前统计局公布的商品房待售面积与空置面积不是一个概念。待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积,空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。“因此,不能用待售面积计算空置率。”

    盛来运称,此前国家统计局发布的房地产开发企业闲置面积,不符合房地产企业目前的库存状态,“没有销出去,不等于处于闲置状态,可能自用,也可能出租。”盛来运说,今后统计局将公布待售面积。

    至于空置率,盛来运表示,空置率定性容易,但是统计准确很难。 “什么样的算空置?没人居住算、还是空置时间半年以上?”

    日前,国家统计局公布了2005年以来全国房地产开发企业待售情况时提到,准确的房屋空置率数据的获取,有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

    盛来运表示,将于2010年11日开展的第六次人口普查确实有住房统计方面指标。但是,要从人口普查直接得到空置面积、空置率这样的指标比较难。

    盛来运解释称,人口普查调查对象主要是人,在人口普查期间,有些房子没人居住,就不一定调查。人口普查能一定程度上反映住房实际情况,要全面的反映住房情况,需要大的住房普查,但是目前,没有这样的计划。

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