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  • 公寓”是个多义词,全部含义如下:

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    公寓[建筑名词]

    公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相对于独旧时租期较长、房租论月计算的旅馆,住宿的人多半是谋事或求学的。多为楼房,房间成套,设备较好。舒适的公寓环境更给住户带来愉悦的居住体验。房地产投资商要讲究公寓的品质。当今由于白领一族的生活需要,越来越多的青年公寓、白领公寓等需求量大涨,房地产行业炙手可热。公寓大致分为住宅公寓、服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

    编辑摘要

    基本信息 编辑信息模块

    中文名: 公寓 外文名: Apartment Building
    形式: 地产形式 套房: 独用套房
    公寓: 公寓式住宅高层大楼

    目录

    基本介绍/公寓[建筑名词] 编辑

    公寓 
    公寓
    要了解公寓的含义,我们先要了解地产业中的另一个概念,叫多家庭楼宇(Multifamily Houshing)。这一概念的含义是,拥有一个以上居住单位(Unit),或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇,这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes,三家庭叫做Triplexes,四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇,这就是通常我们所说的公寓(Apartment Building)。
    公寓屋又可细分为汤耗子 (Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权,但必须受到管理部门的约束,并要交付一定数量的管理费;股东屋的特点是个人不拥有任何产权,仅拥有其中一部分股权和使用权,产权属於公司,出让时仅出让股份,而不出让产权;公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位,主要目的是收取租金。

    用途介绍/公寓[建筑名词] 编辑

    公寓 
    公寓楼房模型
    公寓大致可分为三类,第一,出租型。以出租给租客使用为目的(Tenant occupied),因此这类公寓可称之为出租公寓(Rental apartment Building)。第二,自住型(Owner- occupied)。自住型的公寓,称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者,有独立的产权。而Co-Op的单位使用者,相当于公司的股份持有人(Shareholder)。显然,从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位(Rental Unit)的楼宇,而不是指Condo或Coop,尽管有人买Condo或Co-Op用以出租,就象买一个两家庭用以出租一样,但那不是商业楼宇。还有一种类型,即混合型(Mixed)。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等,另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。 此外,还可根据公寓的结构和型态,将其区分为小型公寓 (Small apartment Complexes)、花园公寓 (Garden apartment complexes)和高层公寓 (High-rise building)。
    出租型
    它以出租给租客使用为目的(Tenant occupied),因此这类公寓可称之为出租公寓(Rental apartment Building)。
    自住型
    如果是自住型的公寓,我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不 同的拥有者,有独立的产权。而Co-Op的单位使用者,相当于公司的股份持有人(Shareholder)。显然,从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓,我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位(Rental Unit)的楼宇,而不是指Condo或Coop,尽管有人买Condo或Co-Op用以出租,就象买一个两家庭用以出租一样,但那不是商业楼宇。
    混合型
    混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等,另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。
    此外,我们还可根据公寓的结构和型态,将其区分为小型公寓(Small apartment Complexes)、花园公寓(Garden apartment complexes)和高层公寓(High-rise building)。

    住宅类公寓/公寓[建筑名词] 编辑

    用地性质:一般为住宅
    住宅类公寓住宅类公寓

    产权类型:公寓
    产权年限:70年[1]
    特点:
    户型面积小,30~60平米
    精装修交房标准,拎包即可入住
    配套设施完善
    物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务
    销售价格一般高于区域整体水平


    商务公寓/公寓[建筑名词] 编辑

    用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地                                                                    
    商务公寓商务公寓
                            
    产权类型:商务公寓                                                                                       产权年限:根据用地性质而定,50年或40年          
    特点:
    一般处于城市核心地段及商务中心区
    既可居住,又可办公
    具备写字楼功能,在部分城市可注册公司
    价格相对写字楼较低
    首付最低可达2成,按揭可达20-30年(如深圳)
    产权性质为商务公寓,非纯写字楼

    酒店式公寓/公寓[建筑名词] 编辑

    用地性质:一般为商业用地
    产权类型:公寓或商务公寓
    酒店式公寓酒店式公寓

    产权年限:根据用地性质而定,40年
    特点:
    面积较小,主力户型主要在90平米以下,装修档次较高
    大多位于城市核心繁华地带、商圈周边,交通方便
    按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计,体现档次与舒适性
    一般以只租不售和产权式经营为主
    大多聘请国际知名品牌物管公司,专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务,因此物业管理费也较高

    区别普通住宅/公寓[建筑名词] 编辑

    公寓为商用水电费按商用算,土地使用年限为50年,不可以签户口。住宅水电费按民用算,土地使用年限为70年。
    公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高,所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
    公寓普遍的特点是位置属于中心地段,一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主,看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验,同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品,如上海的王子晶品,是大户型超豪华的产品,但是客群只是层次更高,以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的,所以对于酒店式的享受很在乎,同时对于有无燃气供应,水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性,所以小户型,低总价就是很重要的特点。
    从功能上来讲,公寓要在保证基本居住功能的基础上,更讲究舒适性,功能的完备性、服务和结构的合理性。首先,单套公寓的面积要达到120平方米,这样它才能在室内功能分区上做得比较好,面积过小,就不能体现分区,那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且,公寓的空间面积也应该大,这个空间面积主要体现在层高上,早期的一些住宅,不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了,如果层高不够的话,容易让人有种压抑感,所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上,公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
    在建筑质量和建筑标准上,公寓基本以板楼为主,通风性要好,阳光充足,其他的公寓和住宅没有什么本质区别。
    普通住宅,一般是以家庭为单位居住,2房3房为主力,品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境,绿化,学校等配套。由于是长期居住,因此要关心物业费,水电费等开支,交通便利也很重要,但是较之商用人群还是有一定容忍度,允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。

    定义的区别

    住宅(residentialbuilding)在《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》中都有明确的定义:供家庭居住使用的建筑。
    公寓(apartmentBuilding)在目前的设计规范中没有明确的定义。要了解公寓的含义,我们先要了解地产业中的另一个概念,叫多家庭楼宇(MultifamilyHoushing)。这一概念的含义是,拥有一个以上居住单位(Unit),或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇,这就是常说的二至四家庭。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇,这就是通常所说的公寓。公寓是商业地产投资中较多的一种地产形式。
    从定义上看出住宅就是供一个家庭使用的,而公寓通常是多家庭或多个人使用的。

    用地性质和产权的区别

    首先我们应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质,住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质,开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续,住宅的产权年限为70年,居住型公寓的产权年限也为70年,而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年,酒店式公寓根据用地性质产权为40年。这样住宅和公寓两者的定性就基本明确了。象成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》,明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求,房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”,并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

    类型的区别

    住宅的类型根据《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅,高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层住宅。
    公寓根据市场上常见的几种类型,主要分为居住型公寓(普通公寓)、商务型公寓和酒店式。根据产权性质,公寓大致可分为三类,第一,出租型。它以出租给租客使用为目的,因此这类公寓可称之为出租公。第二,自住型。如果是自住型的公寓,我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者,有独立的产权。而Co-Op的单位使用者,相当于公司的股份持有人。显然,从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓,我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇,而不是指Condo或Coop,尽管有人买Condo或Co-Op用以出租,就象买一个两家庭用以出租一样,但那不是商业楼宇。还有一种类型,即混合型。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等,另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。此外,我们还可根据公寓的结构和型态,将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。

    功能和使用的区别

    公寓和住宅功能和使用还有以下区别:
    1.住宅居住人数较少,每户仅3~4人,规范取3.5人;公寓通常居住人数较多,每房间4~8人,有时更多。
    2.住宅里居住的人员,主要是家庭成员,居住时间较长,几年、几十年甚至一辈子;公寓里居住的人员,主要是社会成员,居住时间短,几天、几个月或者几年。
    3.住宅里的人员对环境熟悉,火灾时逃生便利,时间较短;公寓里居住的人员对环境不熟悉,火灾时逃生不便利,时间较长。
    4.在《住宅设计规范》中住宅的各部分功能空间使用面积象卧室、起居室、卫生间、厨房都有最小使用面积要求,双人卧室为10㎡,单人卧室为6㎡,兼起居室的卧室为12㎡,一类二类厨房面积为4㎡,三类四类厨房面积为5㎡,而公寓则没有严格要求,甚至可以不设厨房。
    5.室内环境要求不相同。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照,卧室起居室厨房应设置外窗,窗地面积比不应小于1/7,而公寓则没有日照和通风面积要求。
    5.消防设计区别
    从以上这些区别可以看出公寓和住宅是两种不同类型的建筑,因此在消防设计上也就不同,甚至完全不同。本文主要探讨居住型公寓(普通公寓)和住宅消防设计的区别,商务型公寓和酒店式公寓为公共建筑,一定要按公共建筑进行消防设计。下文中的公寓专指居住型公寓。
    对于多层建筑,《建筑设计防火规范》GB50016-2006提出了居住建筑和非住宅类居住建筑的概念。公寓和住宅同属于居住建筑,但同时公寓又属于非住宅类居住建筑。国家标准《建筑设计防火规范》管理组在答复江西省公安消防总队关于“关于咨询非住宅类居住建筑执行消防技术标准有关问题的函”的复函中明确以下问题:
    1.除学生或员工公寓外,其他公寓应按旅馆建筑考虑其消防设计。
    公寓楼群公寓楼群

    2.独立建造的学生或员工宿舍(公寓),应按居住建筑设计。其疏散楼梯类型、宽度的设计应符合《建筑设计防火规范》第5.3.11条、第5.3.14条的规定;其消防给水的设计应执行第8.3.1条第4款等第八章中的有关规定。3.与其他功能空间组合建造的学生及员工宿舍(公寓),其中居住部分与其他非居住部分的防火分隔应按本规范第5.4.6条的规定执行,建筑的消防给水设计应按整个建筑物考虑。在这个复函中明确了学生或员工公寓按居住建筑设计,实际就是居住型公寓(普通公寓),其他公寓按公建设计,但学生或员工公寓疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应小于1.1m,而六层及六层以下的住宅一边设有栏杆的梯段的净宽度不应小于1.0m,另外公寓要按8.3.1条第4款设置室内消火栓。在《建筑设计防火规范》8.3.1条第4款条文解释中明确集体宿舍、公寓等非住宅类居住的室内消防给水设计要按照公共建筑的要求进行。另外对建筑物构件的燃烧性能和耐火极限,《建筑设计防火规范》中明确二级耐火等级住宅的楼板采用预应力钢筋混凝土楼板时,楼板耐火极限不应低于0.75h,意即可使用预应力钢筋混凝土楼板,而公寓则不能使用。因此,《建筑设计防火规范》对住宅和公寓的消防设计,有些地方住宅比建筑要求高,而有地方公寓比住宅要求高。
    对于高层建筑,《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)没有明确住宅和公寓的区别,虽然在3.0.1条建筑分类中把高层建筑分为居住建筑和公共建筑,但居住建筑仅包括住宅一种形式。因此对于高层公寓,不论是何种形式公寓,笔者认为都应按公共建筑进行消防设计,每个防火分区的安全出口不应少于2个,且2个安全出口的距离不应小于5m,至于房间门的数量,《高层民用建筑设计防火规范》中的规定为:公共建筑中位于两个安全出口之间的房间,当其建筑面积不超过60㎡时,可设置一个门,门的净宽不应小于0.9m;公共建筑中位于走道尽端的房间,当其建筑面积不超过时75㎡,可设置一个门,门的净宽不应小于1.40m。当然,对于居住型公寓设两个门有一定困难,是否可参照住宅设一个门,值得探讨。至于消防设施的设置,居住型公寓是否可参照《高层民用建筑设计防火规范》7.6.1条对于不设集中空调且房间门为甲级防火门的内部房间可不设自动喷水灭火系统,毕竟居住型公寓内部人员一般人数不多,且单元内有独立的卫生设备和辅助设施,实际面积将有所减少。

    购买注意事项/公寓[建筑名词] 编辑

    阳光公寓 
    阳光公寓
    城区高档公寓售价追涨别墅,四环区域高档公寓与中央别墅区别墅售价几乎持平,导致部分公寓买家转向购买别墅大量原计划购买高档公寓的购房者开始转向别墅市场,别墅市场却出现销量和售价双升的局面。业内人士对此分析认为,从今年二季度开始,京城高档公寓售价出现飙升式的上涨,尤其是以朝阳公园和亚奥区域最为典型,多数高档公寓售价已经在18000—25000元/平米,这一价格基本和北京联排或叠拼别墅的售价相近,这是导致部分公寓购房者转向购买别墅的主因。四环区域高档公寓售价多数超20000元/平米北京高档公寓售价出现快速上涨的局面。记者统计发现,朝阳公园和亚奥区域等京城四环板块的多个高档公寓售价已经接近或超过20000元/平米。位于朝阳公园周边的泛海国际居住区的公寓售价达到25800元/平米,位于朝阳公园西门的维多利亚公园的售价已达到25000元/平米。位于燕莎区域的US联邦公寓售价则达到26000元/平米,即使位于朝阳北路的天鹅湾的售价也达到了18000元/平米。

    2006年底,这些高档公寓的售价在12000元/平米-18000元/平米,多数高档公寓售价集中在15000元/平米左右。由于这些高档公寓从今年开始出现了价格快速上涨,甚至接近或超过别墅的售价。中央别墅区别墅售价16000-25000元/平米据中原地产的统计数据显示,今年上半年,中央别墅板块共销售别墅207套,完成销售面积9.19万平方米,实现销售收入151120万元,销售均价为16451元/平方米。其中,优山美地、卓锦万代、龙湖·滟澜山等代表项目都有着不俗的销售业绩。作为区域惟一现房销售的卓锦万代项目,六、七两月共销售74套,而售价暂定为20000元/平米的龙湖·滟澜山更是出现购买者追捧的局面,目前已经接待了超过上千组客群。目前中央别墅区别墅的售价显示,目前中央别墅区内别墅户型面积以300-600平方米为主导户型,均价16000-25000元/平米,最高价格达30000-40000元/平米。从中央别墅区的均价来看,高档公寓售价和别墅价格相差无几。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。

    部分公寓客群转向购买别墅,在此情况下,别墅以更彰显身份、更宜居的优势吸引一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户,尤其是一些交通和配套相对便捷且成熟的区域别墅更具优势。李文杰这样认为。据凯德置地北京总经理毛大庆介绍,在卓锦万代目前成交的客户中,有很大一部分来自朝阳公园和望京地区。目前卓锦万代地上销售均价23000-24000元/平米,与朝阳公园板块高档公寓均价持平。以前别墅用地叫停使得人们对别墅市场预期看好,尤其位置优越、交通便利,与高档公寓总价相近又有着更高性价比的别墅项目,则吸纳了大量由高档公寓购买客群中转变过来的人群。交通便利的别墅是公寓住户升级首选。多位业内专家接受记者采访时认为,目前北京城市别墅的热销,除了别墅产品从今年下半年出现供不应求的局面外,另一个主要原因就是城市别墅购买人群的逐渐扩大。虽然高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品,但其舒适度却又远远不够,这是为什么今年别墅类的产品销售情况好于高档房的最主要原因。李文杰也认为,虽然公寓价格和别墅相差无几,但一般公寓位于五环内,交通便捷且配套相对成熟,而别墅多数位于郊区,交通和配套相对较差。不过一些五环区域的城市别墅则会是购房者热捧的产品。

    毛大庆表示,一些别墅便利的交通改变了人们对别墅生活的看法。对城里的高档公寓来说,拥堵是避免不了的事情。别墅的庭院生活也是高档公寓住户置业升级的首选。观察:别墅价格可能快速上涨,已有部分别墅项目售价连月攀升从今年开始,北京高档公寓价格虽然快速上涨,但别墅价格上涨的幅度却相对缓慢。比如中央别墅区联排或叠拼别墅的售价之前多数在150000-180000元/平米左右,目前该区域联排或叠拼别墅的售价在20000元/平米左右。“在此情况下,联排或叠拼别墅售价则可能出现快速上涨的局面。”永通昌集团营销总监肖志刚指出。据了解,即将开盘的金隅山墅二期售价可能从15000元/平米提高到18000元/平米,而中央别墅区阿凯笛亚联排别墅7月份售价为270万元/套,到8月份就提高到321万元/套。

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    参考资料
    [1]^引用日期:2015-07-29
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    住宅建筑建设用地

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