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  • 共有产权住房

    共有产权住房,是指地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;由保障对象家庭与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件,以及所得价款的分配份额,而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。

    共有产权住房将为转换房地产调控方式起到积极作用。

    编辑摘要

    基本信息 编辑信息模块

    中文名: 共有产权住房 英文名: Common property housing
    属性 共有产权 类型 住房
    属于: 调控方式

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    操作方法/共有产权住房 编辑

    共有产权住房 共有产权住房

    共有产权住房,其主要做法是,地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障 对象家庭;配售时,保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。 [1]

    共有产权的做法是把产权先定下来,因为没有谋利空间,避免了“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。不同的困难程度,可以有不同的产权的比例。打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道,让申购群体能够更加便利地买房。

    政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在,也是未来调整的空间所在。试点地区不断优化共有产权比例调节机制,个人出资比例可在50%至95%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择。

    作用特征/共有产权住房 编辑

    共有产权住房有两个直接作用,一个是通过共有产权的方式,使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题;另一个是规范经济适用房和限价商品房制度,遏制在购置型的保障房里的牟利空间,使得买房子是解决住房问题,而非投机牟利。它还能在一定程度上平抑高房价。

    共有产权住房 共有产权住房

    共有产权住房上市交易,避免重蹈经济适用房、限价房出现的套利现象,就显得尤为重要。

    与以往的经济适用房、限价房不同,共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益,也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看,有限产权与完全产权的住房相比,本身就使投资获利的空间大为减少。申购价格上基本与市场价格同步,更是大大压缩了非法牟利的空间。

    如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候,只要市场评估价降低几个百分点,即可获得巨大的经济利益。同样,政府收购个人产权时,如评估价虚高,也存在利益输送的问题。共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制,从申请、分配、售后监管和退出等各个环节,设立防火墙。从试点城市的实践看,如何确定政府与个人的产权份额,以及如何约定上市交易的分配份额,压缩投机牟利空间,正是探索的难点与重点。 [1]

    定价原则/共有产权住房 编辑

    1、政府投资建设的共有产权住房:基准价格按成本价或略低于成本价确定; [2]

    2、市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房:按成本加微利的方式定价,利润率不超过成本的3%; [2]

    3、通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房:销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定。 [2]

    上市交易/共有产权住房 编辑

    (仅向经审核符合条件的轮候对象销售)

    1、满5年的,允许上市转让,同等条件下地方人民政府有优先收购权; [2]

    2、不足5年需出售的,由地方人民政府回购,禁止上市交易; [2]

    3、共有产权住房上市交易的,交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。 [2]

    积极意义/共有产权住房 编辑

    有利于抑制房价上涨

    共有产权住房 共有产权住房

    随着共有产权房供应量的逐渐增加,其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显。以北京市为例,2013年下半年北京推出2万套共有产权性质的自住型商品房,2014年将供应5万套,占全年商品房销售的50% 左右,可大大改变住房供给结构,同时,自住型商品房价格比周边市场价低30%左右,将对2014年北京市场房价起到较大的缓冲作用。

    共有产权房缓解了一部分中低收入家庭的经济压力,保障了其拥有房产的权利,一定程度上有助于抑制房价上涨。另外,作为住房保障和供应体系的一部分,共有产权房体现了社会公平性。共有产权房将为转换房地产调控方式起到积极作用。 [1]

    共有产权住房的本质是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为居民提供了相对较低价位的普通商品房,使其“买得起,住得上”;另一方面,改善和优化了热点城市商品住房供给结构;共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力,在一定程度上能够平抑房价,疏解高房价的困扰。 [1]

    试点地区/共有产权住房 编辑

    全国6城试点共有产权住房 居民与政府合伙买房

    2014年6月4日,住房城乡建设部表示,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市为全国共有产权住房试点城市。 [3]

    申请

    共有产权住房 共有产权住房

    上海自2010年以来,已连续4次降低申请 共有产权房的准入门槛,截止2014年,3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至2014年一季度,累计签约购房家庭约有6.7万户,基本做到当年申请、当年选房。

    江苏淮安在2007年即推行共有产权经济适用住房,住房限定套型面积(家庭人口3人控制在60平方米左右,最高不得超过90平方米)。淮安已经申购的共有产权房将近900套,政府向符合条件的家庭发放供应券,两年内有效。

    从江苏淮安来看,通过政府产权分摊减轻购房人出资负担,根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例,从5:5、6:4到7:3,困难家庭出资额最低不少于50%。

    退出

    针对政府退出的问题(即个人购买政府的份额),江苏淮安的操作办法是,5年内以原价购买,5年至8年加同期贷款利息,8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益,因家庭困难不能购回的,可以像原来的经适房一样继续使用。在湖北黄石,住共有产权住房户如要购买超面积产权则需要按照市场价购买,住户不愿意购买,可永远共同持有产权。

    共有产权住房 共有产权住房

    个人退出的问题,各地的指导原则是政府有优先权,即按照评估价回购个人的产权,或者在房屋再上市交易 环节,按比例获得增值收益。

    深圳的共有产权住房试点方案正在研究中,将在6月底前出台方案,2014下半年将有一个保障房项目采用共有产权方式。共有产权房实际上关键是要理清政府与个人所占份额,以及份额如何转化的问题。正在研究中的深圳共有产权住房试点方案中,不仅在考虑其他城市已经出台的共有产权模式,还在考虑推出政府与个人、政府与企业、企业与个人这三类共有产权模式。

    北京2013年推出自住型商品住房,最终明确为“共有产权性质的自住房”,价格低于周边市场30%、面积以90平方米以下为主。首个项目约提供2000套房源,最终由6.53万户确认申购。

    从试点看,共有产权住房供给主要面对中低收入者,但对于购房者也需要理性。上海市房管局就提醒,市民在申请共有产权房时,应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件,做到量力而行。暂时无力购买共有产权保障房的,可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。共有产权住房仍需进一步探索,且需要不断对制度创新。 [1]

    2017年8月3日至10日,北京市就《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》征求意见。14日市住建委公布此次公开征求意见的情况反馈,进一步优化《办法》和《导则》。 [4]

    全国城市试点 全国城市试点

    黄石市:打通由“租”到“有”的产权通道:公租房建设初期,主要是“以租为主、先租后售”,着眼于解决多数中 低收入家庭住房问题;到中后期,则是“可租可售、租售并举”。既稳定了公租房建设资金来源,也有利于调动保障对象的积极性,把政府在公租房管护中的无限责任转化为有限责任,有效解决政策性住房“退出难”的问题。

    黄石的成功模式不仅在湖北有示范效应,在全国也有很强的可复制性。 [5]

    上述6个城市在共有产权的路径不同,比如北京以自住型商品房为代表的共有产权房,成都把经适房与限价房将并轨管理,统一为共有产权房等。虽然试点城市的方式不尽相同,但是住建部明确要把公平公正作为基本原则,解决中低收入等特定群体的住房问题为主要目的。  

    产权

    试点地区不断优化共有产权比例调节机制,个人出资比例可在60%至100%,由购房者按家庭支付能力自由选择,目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件,再逐步取得全部产权。江苏淮安根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例,从5:5、6:4到7:3,困难家庭出资额不少于50%。 [6]

    并轨

    江苏省推进共有产权住房 公租房廉租房正式并轨

    江苏省住建厅、省民政厅、省财政厅和省国土资源厅联合拟定的《关于加快推进住房保障体系建设重点任务落实的通知》(下称《通知》)2014年06月20日下发,要求将公租房与廉租房并轨运行,推进共有产权住房。《通知》首次提出政府可发放补贴支持保障对象购房,与保障对象出资形成共有产权。  

    《通知》要求完善经适房共有产权制度,将政府让渡的土地收益、税费减免等支持政策量化为政府持有的产权,与保障对象出资金额按比例形成共有产权。此前淮安、金坛等地已探索共有产权房。各地可发放购房补贴,支持符合准入条件的保障家庭通过市场解决其住房困难,将政府发放的补贴与保障对象出资形成共有产权;将危旧房片区住房困难群体纳入共有产权制度实施范围。  

    《通知》要求完善公共租赁住房制度。地方政府须出台《公共租赁住房管理办法》;2014年起,将公租房与廉租房并轨运行,住房保障、发展改革、财政部门应共同出台公租房和廉租房并轨运营具体办法。  

    供后管理

    2016年《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》 [7]

    为了进一步规范和加强本市共有产权保障住房供后房屋转让和使用行为管理(以下简称“供后管理”),根据《上海市共有产权保障住房管理办法》(市政府令第39号),制订本实施细则。

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    参考资料
    [1]^引用日期:2014-06-05
    [2]^引用日期:2014-06-08
    [3]^引用日期:2014-06-06
    [4]^引用日期:2017-08-14
    [5]^引用日期:2014-06-05
    [6]^引用日期:2014-06-07
    [7]^引用日期:2016-10-18
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    住房

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