别墅

别墅(villa)，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。

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在家宅以外另建的供游憩用的独户住宅，多建在城市郊区和风景区。中国古代的别墅又称别业、别馆，其中多有宅园。3世纪,意大利山坡地带出现台阶式住宅别墅。中国在西晋时出现别墅，《晋书·谢安传》记载：“于土山营墅，楼馆竹林甚盛”。中国古代著名的别墅，如晋代洛阳石崇的金谷别墅，唐代蓝田王维的辋川别业，明代苏州的拙政园（见苏州名园）和清代杭州的金谿别业（见图，今已不存），北京的勺园（见北京宅园）等等。 在中国明代时期，别墅这一叫法在行文中经常能见到，如明 王铎《太子少保兵部尚书节寰袁公神道碑》：“公（袁可立）营别墅于牟驼岗，以娱两尊人。”近代和现代建造的别墅设备日渐完善，最具特色的如F.L.赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅，L.密斯·范·德·罗设计的“玻璃别墅”（法恩斯沃思住宅）等。中国青岛、庐山、北戴河等地建造的别墅均属此类。

按建筑形式

A、独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
B、TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。 
C、双拼别墅：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。  
D、叠加式别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
E、空中别墅：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。

按建筑风格

从建筑形式上看，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优秀的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。实际上，建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：
A、中国传统的园林式风格 
B、日式风格 
C、欧陆传统的贵族风格 
D、北美风情风格 
E、现代风格 
因景制宜，选址与自然景色紧密结合,观景与点景结合。

因地制宜，接近自然,与环境协调。

在满足居住和游憩的各项功能要求前提下，布局可灵活自由。

体形轻巧，尺度亲切，安排好室内外空间关系。

结构简洁，装修朴素，力求就地取材。

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价格还是市场来决定的。价格对于客户来讲，因为从今年开始，去年也有这个市场趋势。特别从今年开始，我觉得从低密度住宅的发展，会两极化。一方面受到一些投资者，或者财富阶层的追捧，在城区别墅的发展会很快，因为它具有投资价值，或者是和它生活的便利性有很大的关系。所谓叫城市别墅，我们知道像东山墅这种，类似这种都会升温，或者会增加。还有一种所谓像郊区纯粹是山水别墅。在之中过去也有很多别墅，过去第一个市场选择不多，这方面供应也是有限的。第二方面经过这几年的发展，住别墅的人逐渐产生一些分化。有一些人他会回归，过去大家推崇住宅郊区化现在都开始回归。要不就朝九晚五在城市生活。要不就寻找不受约束的自我生活空间。在这个背景下，我们看到这种客群对于产品购买和支付能力就比较明确。

在密云低密度别墅，它有一个非常质的变化。在去年大概是在10月1号通车以后，这种别墅一下子销售非常多。在当地来说，这种普遍低密度的别墅，或者是公寓，普遍的售价差距也比较大。从四五千到五六千，到七八千，八九千都有。作为君山这个产品来讲，因为本身它的产品属性，各项指标在整个京承高速来讲定价也都是非常高。所以从定价也是不便宜的。从目前市场上预测，我们按均价一万块钱来定。但是和中央别墅区相比，中央别墅区是传统涉外的居住区，主要是一些受到土地政策和购买群体的限制，别墅的售价可能会在一万五到两万五之间。除了中央别墅区以外的产品上来讲，从整个市场接受程度和整个市场价位来讲，君山产品性价比非常高，价格一万块钱不是很便宜，也不是很贵。关键你把它作为度假休闲式别墅来讲，要看清楚，除了产品以外，还有周边环境的高附加值，对客户来讲也是非常划算的。

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对于客户买房有两种考虑，一种是投资，投资的这种属性对低密度，只要是新建的产品都具有这种属性。只是说不同产品投资回报是不同的。第二种叫自住。从自住角度来讲，不同的收入，或者不同购房人群对产品要求也是不同的。从市场角度来看，目前企业用户有需求。企业随着发展，也有企业文化建设，或者是对外接待商务谈判的功能。那我们也会考虑说，很多的企业会和休闲度假结合起来，在比较宽松的环境下完成所谓的谈判，或者是会议等等。第二种就是我们所说的财富阶层，他们对于这种稀缺地段稀缺产品的收藏，或者是作为第三居所的使用，这个也是比较客观存在的。

在这中间其实也不排除有一些客户作为第一居所，按照我们的统计来讲，其实过去在像密云这种位置，大概有30％左右的客户会把它作为第一居所。因为从低密度住宅上来讲，毕竟这个价格和我们所说城市别墅的价格还是差别比较大的。像现在很多城区豪宅的别墅价格都在两万以上，甚至到三万、四万。如果有很多客户，对城市的依赖度不是非常的高，希望住一些低密度的住宅，觉得这种客户也是有的。

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可以说整个07年以别墅这种业态出现的社区很少了，因为以前的别墅都是以这种低密度住宅，或者科学楼这种项目立项，但是因为政策的限制，现在不可能再立项了，所以就有了稀缺性，无论是土地的稀缺性，还是政策的稀缺性，北京以后不会再有大量的别墅盘子放到市场上来了，主要是政策的限制，低密度住宅或者其他的一些连排的项目开发商不批了，现有的别墅就增值了，90平米70％的政策限制，因为别墅都是大户型，又增了一次值，再一个是土地的稀缺又增值了。

所以现有的别墅区是稀缺的产物，从整个房地产的业态上来说是很少很少很少的。所以我觉得07年的别墅应该从价格上应该是更高，户型上可能更优越，因为所有的开发商拿了地以后，立项能做别墅了，就会把别墅做大，把环境做好，但是价格反正也会更高，我觉得07年别墅市场是一个很好的市场，而且价格会有很高的提升，小区的环境会比现在的别墅区的环境更胜一筹。

随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。中国别墅发展到2005年，呈现出多层面丰富内容。在此期间别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。 
2006年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。但实际上全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例。2006年的别墅市场跟2005年相比，没有太大的波动。2006年别墅市场没有特别大的放量，有不少项目都是后期的推广。在价格方面，优质项目的价格有所上升，但涨幅不大。定位或品质较差的别墅产品的市场行情仍然没有改观。 　　

中国别墅市场历经大起大落，商贸活动的广泛开展促进了新一轮的经济发展，别墅市场也随之再次出现升温的迹象。经过十余年的发展，中国别墅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。例如在一些海边城市,经常会看到一些木制别墅,经由易泽思木蜡油涂刷过的木制别墅,不管是外观还是耐久防污防水的性能,环保性更符合现代人民对品质生活的追求.但值得警惕的是，总体来看，当前别墅市场的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了明显的偏差。中国的别墅市场还将面对各种机遇和挑战。 　　

在广大农村，别墅如果经过设计，也能节约更多的土地，充分利用空间，结构也更加牢靠。 　　
从当初的简单理解为可以停的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅、照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到今天的中式别墅，整整花了10年。中国的别墅市场也逐渐细分，出现了两头热中间冷的现象，经济型别墅和别墅来势汹汹，呈现分庭抗礼的趋势。 　　

随着别墅消费者的日益成熟和国家对宏观调控政策的完善，别墅市场也愈显理性。中国别墅已经从短缺型的商品，发展成为现代都市人居住理想不断具体实现的过程。从商品到理想，印证了中国别墅10年的重要发展历程。 　　

在如今激烈的别墅市场，好的别墅会向更优质、更讲求质量的生存方式和生存理想迈进。纵览当代中国别墅的发展，已呈现差异化、个性化、的趋势，我们归纳出以下一些特点，窥斑知豹，冀望以此去初探其发展现状和轨迹。 　　

购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产品、外观、资源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑的较多，其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点。 　　

总价100万-350万之间的经济型别墅应该是2008年武汉年别墅市场的主流。因为这类产品的市场消化力最强的。它代表一类需要初次感受别墅生活的人群，其受众面最大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品不是有明显缺陷，态势都基本良好。但同时也有专家认为，经济型别墅可能会导致大量的落后模式，浪费土地资源和背离了“别墅”的真正含义。 　　
中国的豪宅经过几个阶段的发展也日趋理性，目前的豪宅不光拥有天文数字的价格和华丽的外表，也更看重内在的品质是否能够满足人们的需要。豪宅的实用性得到提高，其设计理念、建筑材料等诸多方面都更具前瞻性，更能引领别墅行业的发展趋势。 　　
武汉巢nest别墅的负责人就认为，豪宅应具有四个方面的明显特征： 　　
1.产品稀缺性，具有不可复制的价值因素； 　　
2.产品的功能系统完善到位； 　　
3.能够体现出区域价值，即同区域里超过其他产品的价值； 　　
4.体现尊贵感，使客户的个人价值得以实现。 　　
其实豪宅的消费者都不缺房子，他们买豪宅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式。因此，他们需要的是一个能带来新生活方式，具有新空间概念、新空间体验的高级住宅。 　　
地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公里、100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。 　　 

很多科技含量很高的产品，首先在“别墅”这一住宅的最高形态上得到应用，比如初露木制别墅端倪的木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。又比如武汉巢NEST的节能别墅就受到了市场的热烈追捧，三年销售别墅500多套，领跑武汉别墅市场。  
别墅一直都只是少数人的专属品，随着国家对别墅开发更加严厉的限制措施，别墅沦为地产市场的濒危品种，卖一套少一套，只有极少数有实力有眼光有生活热情的精英阶层才能享受别墅带来的舒适和尊贵。

一、有无产权：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能够提供物业销售许可证；若购置期房，要发展商提供预售许可证及开工证。
二、市政配套：别墅的位置大多远离市区，市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例，要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。
三、交通问题：别墅位置即使偏远一些，但交通方便不堵车，而且有充足的“市区往来班车”，“路途虽然较远，但不影响上下班时间”的项目可以考虑。
四、社区环境：别墅应有的配套要齐全，如会所、健身中心、餐饮、超市等，保证生活最基本的需求能得以解决。在购买别墅时，一定要将开发商所宣传的一些有关小区配套设施明确列明在购房合同中，作为将来房屋交接时检验的项目，并明确约定相应的违约责任。
五、物业管理：全方位的物业管理非常重要，保安的工作尤为重要。小区内的管理应有系统性、延续性及整体性，维修部门的效率要高，物业管理的服务范围要广，态度要比其他小区更好，服务水平更高，当然收取的物业管理费也要合理。^[1]