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  • 国六条

    国六条,2007年8月由教育部公布的171个汉语新词之一,即国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策。

    编辑摘要

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    简介/国六条 编辑

    国六条国六条

    2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,提出六条关于楼市调控的新政,即“国六条”。

    从文本上看“国六条”貌不惊人,框架与去年出台的“国八条”区别不大,甚至单从规模上看还少了两条。“国六条”的杀气主要在其后出台的九部委十五条实施细则,即目前仍被热议的“国十五条”。监察部的首次介入更让人们看到了“国六条”大棒的分量。

    “国六条”和九部委新政让我们欣喜的看到完善房地产统计和信息披露制度的推行,且不说实施成效如何,就这一政策的出台本身有着进步意义,政府已经意识到了国民知情权的问题。由封闭走向透明是对国民权利的尊重和对民智资源的尊重。政府毕竟不是全能的,也永远不可能会是全能的,提高政策的能见度,丰富且无成本的民智资源对政府行政执政都可谓百利无害,“非典”危机处理就是最典型的案例。

     “国六条”是中央政府面对各种利益冲突,出台的一个基于平衡各方利益的政策。“国六条”及其实施细则在执行的过程中由于受到方方面面的影响会使实际效果大打折扣。同时结合我们对房价整体走势的判断,低收入人群如果在今天买不起满足基本居住需求的住宅,那么,应该说短期内也很难实现“自有住宅”的理想。

    “国六条”与2005年“国八条”存在一个显著的不同是:整体政策与地方政府的实施细则出台有一个时间差,地方政府的相关实施细则要在2006年9月底之前才能最终落定,这一过程中不排除出现难以预料的变数。“国六条”到底能在多大程度上实现中央政府的决策意图,又将以何种方式对呼和浩特的房地产市场产生影响,及影响的深度有多大,目前仍留有“中国特色”的不可预见性。所以这种“中国特色”的探讨仍将继续。  [1]

    具体内容/国六条 编辑

    (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。

    (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。

    (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。

    (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

    (五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

    (六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。”[2]

    专家学者解读/国六条 编辑

    “10+10”圆桌会议上中外嘉宾高度关注“国六条”“10+10”圆桌会议上中外嘉宾高度关注“国六条”

    对措施(一)的解读
    新政策是“国八条”的提升
    解读者:北师大教授董藩
    新政策基本是去年政策的延续和提升,有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今,房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构,而今年则要求“切实调整”,这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。

    对措施(二)的解读
    用环节税抑制投资性炒房
    解读者:首都经济贸易大学教授张跃庆
    政策中有一个新的转变,就是完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收,来抑制投资性需求,目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策,但是在实际操作过程中,仍存在一些问题,因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取,这次提出有区别地适度调整信贷政策,则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待,比如8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策,而高于的住宅产品则要提高首付比例,当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。

    对措施(三)的解读
    具体执行需把握好尺度
    解读者:香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士
    实施这条新政,应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于“被动需求”的。目前所所进行的旧城改造,城中村改造所进行的拆迁改造,一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房,则可能盖了500套房子,要考虑到拆迁带来得人为供应量增加的作用。因此这个政策在具体的执行过程中要有所选择的进行,把握好一个适当的尺度。

    对措施(四)的解读
    首次提出开发全程监管
    解读者:清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波
    这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为,开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售,而将位置和户型等较好的房子留到最后销售,随之开发商也提高房屋的销售价格,因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为,囤积房源将禁销一个月,显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积,很难起到真正的规范作用,从其处罚的力度来看,则很难产生实际效应。

    对措施(五)的解读
    二手房活跃未必能抑制涨价
    解读者:中原地产华北区域总经理李文杰
    这个政策是具有切实可行的意义,通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快,尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道,尤其是创造良好的市场交易环境和交易环节,比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。其实目前北京二手房市场还不是那样成熟,与整个城市发展和二手房市场交易环境有着密切的关系,显然启动这个举措则需要根据实际情况进行考虑。而且二手房市场和一手新房市场是联动的,目前,一手新房市场的房价飞涨已经拉动二手房市场房价也在上涨。从目前上海、深圳等城市实践来看,二手房活跃未必能完全抑制一手新房上涨的速度,建议在具体的实施细则中应该考虑通过税收等手段进行调解。

    对措施(六)的解读
    信息披露制度应落实并完善
    解读者:今典集团董事长张宝全
    北京市建委和北京市统计局的就不一样,同时国家统计局与北京的统计数据也不一样,因此完善房地产统计和信息披露制度,全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断,同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断,这样就可以保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起,而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的,存在误导市场和政府决策的可能,房地产市场舆论是一个非常大的泡沫,一定要坚持正确的舆论,才能合理的引导目前房地产市场,否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。

    所引发的猜想/国六条 编辑

    国六条国六条

    猜想一:反客为主
    中低价位、中小套型落入中低收入买房人手中
    现状中低价位、中小套型概念不明,经济适用房看得见摸不着。今年年初开盘的苹果派、明天第一城四期共1300套房一天内售罄,均价分别为每平方米5700元、5980元。业内人士认为,目前京城中低价位商品房供应量非常少,而需求却在增加,京城商品住宅供需结构不平衡已经成为突出问题。

    而今年3月26日结束的第21届北京个人购房房地产展示交易会的数据显示,展会上每套房子平均成交总价为53.85万元,中低价位住宅成为受追捧的对象。

    什么是中低价房?什么是中小套型?2001年至2002年,5000元/平方米以下的楼盘被称之为中低档房,80平方米以下的户型被认为是小户型。而目前北京楼市布局来看,东五环东坝一带项目均价在7000元/平方米以上,朝青板块新盘润枫水尚7600元/平方米的开盘价被业内认为是“讨便宜”的价格;北五环内华源冠军城、上城等项目均价破万元,而早期中低档楼盘代表北苑家园目前在售楼座均价已达8000元/平方米以上;西五环代表楼盘远洋山水7500元/平方米均价;南五环以顺驰项目为代表的楼盘也达到了5000元/平方米以上……

    中小套型,无论是苹果社区、炫特区还是后现代城、易构空间,主力户型都在100平方米以下,均以青年社区、小户型社区的面目示人,而且都不同程度地掀起过抢购风潮。目前北京买房人往往将100平方米以下的户型称之为小户型,而在90年代,一家几口居住在老式公房,面积有的只有30至40平方米。

    对于无论是政府还是买房人都在翘首企盼的经济适用房对于楼市来讲,目前是一个可望而不可即的事物。楼盘未出买家已定的局面虽在一定程度上遏制了富人抢购,但因其供远远小于求,大多数中低收入者不能购得,好在政府此次明令要求增加经济适用房供应量,真正为需求者解决住房问题,希望中低收入者“居者有其屋”的理想能够得以实现。

    再猜想土地拍卖价封顶解决中低房。早在两年前,国家有关部门调整了买房的契税,140平方米以下房契税为1.5%,140平方米以上为3%,目的就是为了控制大户型,控制房屋总价,但结果呢?能够购买140平方米以上的买房人,经济实力和对大户型的需求使他们不会对增加的契税感到太重负担。

    房地产开发商会拿到一块土地后主动去做中低价房吗?答案是否定的,商人无利不起早,随行就市、水涨船高是每一个商人遵循的原则,不能太多指责。有关人士认为,要想解决中低价房问题,必须从政府部门的角度去制定政策。目前的形式来看,似乎只有一种方式可以解决这一问题。

    在土地拍卖环节,土地部门改变以往不封顶的做法,要求拍地的开发商必须对未来房屋成交价做出核定。开发商通过成本、利润的倒推法则得出最低价格,土地部门将各个开发商的方案进行比较,胜出者得到土地。但这一猜想似乎还有很多值得商榷的地方,尤其是它本身违反了市场经济的规律,又有了计划经济的痕迹。

    还有一种手段就是加大经济适用房的供应量,直接针对中低收入者。清华大学建设管理系主任,清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师刘洪玉在接受本报记者采访时表示,以往政府也推出过大量经济房,但有相当一部分都被富人买走,但如果像现在购买经济适用房的方法,又有太多限制,不能满足普通收入者的购房需求。那么应该怎样做才能既不让富人抢占经济房资源,又能真正让普通消费者买到房子?

    从总体上看,发展中低价位住房有利于抑制房价增长过快。但根据对“房价”的不同理解,可以衍生出两种解读。第一,如果将“房价”理解为当前可供销售住宅(含商品住宅和经济适用房)的平均价格,则通过增加中低价位、中小套型住房供应,增大这部分产品在房地产市场中的比例,从而改变住房供给结构,就会使住宅平均价格下降,这对满足中低收入家庭购房需求是有利的。也就是说,平均每套新建住宅的总价下降,使居民对当前住房供应的可支付性提高。

    第二,如果将房价理解为“同质住宅价格”,即保持住宅属性或市场供给结构不随时间变化时的理论价格,用来考察在同质可比的基础上,宏观环境、供求变化等市场因素对住宅价格的影响,则因为部分家庭购买中低价位、中小户型住宅后,就不需要买高价位、大户型住宅,也就是所谓的“替代效应”,则会使市场对高价位、高档次、大户型住宅的需求有所减少,形成了抑制“同质住宅”价格上涨的力量,但这种影响的力度不会太大。因此,“同质住宅”价格会在宏观社会经济持续发展的大环境作用下,继续保持一定的上涨趋势。当然,也不排除宏观社会经济环境出现问题时,或部分子市场严重供过于求时出现价格下降趋势的可能,但这是几乎所有人都不愿意看到的情况。

    有了过去建设和出售经济适用房的经验教训后,相信在今后经济适用房的建设和出售过程中,各地政府会不断完善管理制度,高收入群体与中低收入群体“抢饭吃”的情况不会再重演。同时也要逐渐形成一种社会氛围,即高收入、中高收入群体购买经济适用房,不当占用社会公共资源,是件十分不光彩和不遵守社会公德的事情,应该受到谴责。

    对于建设中低价房会不会使开发商为了控制成本而影响到房屋的质量,刘洪玉说,关于住宅建设,我国已经形成了比较完善的建造技术标准体系,也形成了一整套比较完善的质量监督管理体系,只要认真地按照现有的法律制度和技术规范办事,就不会出现大家所担心的房屋质量问题。而且,肯定可以在建造出价格适当、质量合格的中低价位房屋的同时,又能按市场规律办事,让开发商有利可图。

    中原顾问负责人称,国六条中,提纲挈领的是第一条,只有保证土地的供应才能真正使楼市健康发展,避免开发商无地可开发、买房人无合适房可买的局面。 

    猜想二:釜底抽薪
    税收、金融双剑合璧灭火炒房、抑制豪宅。上周国务院出台的“国六条”与去年的“国八条”相比,明确提出了“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。”可见,税收和金融将会成为今年国家调控房地产市场的重要手段。

    而且,从在此之前的种种动向来看,税收和金融方面都在酝酿着一些重大举措。现状提高贷款利率并未有效控制房价增速。除了正在酝酿中的多项税收政策外,央行已经针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施,希望通过利率的手段来调控房地产过热的投机行为。央行已先后两次提高住房贷款利率,而目前北京房价增速过快的势头并未得到有效控制。但通过信贷政策来调控市场的意图已十分明确,虽然央行已经明确表示,不可能将购买住宅产品的首付比例提高到五成,但“国六条”则婉转地提出了几个有所限定的提高首付的方式,一个是“有区别”,另一个则是“适度”,如果将这两个词语综合起来考察的话,其实中央政府还是基本认可通过提高首付的方式来调控市场,只不过中央政府要求不是“一刀切”而是根据实际情况来“因地制宜”。

    因此将来个别城市将可能出台针对性的首付比例政策,比如北京、上海深圳等一些房价上涨太快的城市,则可能运用提高首付比例的杠杆调节的可能性要大一些。除了城市之间的区别外,还可能对购买产品进行区别对待。因为宏观调控的目的是让更多的人买得起房子,而并非通过提高首付比例将低收入群体直接排斥在外。因此首次购买中低档住宅产品则可能维持现有的首付比例,而购买高档住宅产品的首付比例则有所提高,同时则要结合所购房屋的总价再进行综合评定,对于购买高档住宅产品,尤其是多次置业的购买群体的首付比例则在现有的基础上再次提高。

    猜想4种税费合理调控
    1.房地产交易个人所得税抑制炒房?

    去年下半年,国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(国税156号文件),使得沉寂一段时间的个税问题重新成为二手房交易过程的一个焦点。房地产个人所得税的核心内容,就是要向在房屋买卖中获得价差收益的业主征收个人所得税,该税的税率为20%。

    国税156号文件强调,各地税务部门要严格坚持依法治税,并对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。目前各地税务部门对房地产流转环节的税收征管的通行做法是“先税后证”(你只有纳完税,有关部门才能给你进行产权过户),将房地产个税与其他房地产交易流转税“一体化管理”,以提高该税种的征管效率。因此,这个文件被普遍解读为有关方面要强制征收本已存在的二手房交易个税20%的信号。

    由于很多细节尚未出台,对去年年底的二级市场现实成交量并没有形成过大影响。但研究人士认为,“国六条”有可能促使相关政策出台并实施,二手房市场必然会受到影响,影响的广度和深度,要看此番政策的细节和执行的力度。

    2.买高档房预征收消费税抑制豪宅?
    今年3月中旬,国税总局宣布调整原消费税政策以及税率,一系列高档奢侈品消费都面临了更为苛刻的税率,“幸运”的是,高档商品房并未被列入新消费税的“征收范畴”。但是,记者从财政部、国税总局获得的消息表明,高档商品房未列入新消费税征收范畴,仅仅出于技术原因。另外,财政部方面对于高档商品房的界定标准也没有在最短时期内拿出明确方案,造成了技术上的又一大瓶颈。正是出于这两个原因,才让高档商品房在消费税新政中“幸免于难”。

    不过,这并不意味着高档商品房彻底从消费税中“豁免”。财政部、国家税总已经开始考虑突破上述技术瓶颈的手段,而对于高档商品房属于奢侈性消费,政府已经没有疑义。“国六条”的出台,使高档商品房向消费税又迈进了一步。

    3.物业税抑制持有环节?
    “十一五”期间稳步推进物业税已经是一个较为明确的目标。为了配合物业税开征,国家税务总局有关负责人曾表示已经在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作。

    据记者了解,目前北京、深圳、南京、重庆等6个城市已经进行模拟调研和课题研究,采用不同的改革方案试点。有关专家透露,财政部门前期选择试点城市时,考虑到了试点范围的覆盖度和代表性。

    前期试点是数据“空转”,即通过模拟征收来摸索征管体制。“‘空转’的目的是让这几个试点城市拿出方案。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓认为。

    物业税是在房产持有环节征收的一个税种。一直以来政府试图通过增加房产持有环节税负来调控房产投资。而“国六条”在这方面的政策意图更加明显———通过税负政策的调整,控制房地产市场中的日渐浓烈的投资氛围与需求。

    4、房租征税推动二手市场?
    4月底5月初,北京市建委下属的城建研究中心召集了两次有市场人士参加的二手房政策内部会议。其中一项内容是确定房屋出租价格的“最低计税标准”,重申房屋租赁市场对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,按照“最低计税标准”征税,而此意为了增加房主出租的成本,使房主向买卖市场转换,来加大二手房市场的房源放量。

    据了解,2004年就有相关规定出台:北京市个人出租房屋,将按照实际收入5%的综合税率缴纳税金;个人转租或再转租采用2.5%的税率计征。但是由于种种原因一直没有征收。此文明确规定对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,要按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为了合理确定出租房屋的应纳税收入,地税部门可以参考房地产管理部门的有关资料,分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的,由地税部门按计税租金标准计算征税。

    按照现行规定,房屋租赁的收益须缴纳5%的综合税,但由于此前租赁备案制度未能真正落实,多数房屋租赁收入并未有任何的税收负担。“国六条”的出台,似乎也为这一措施出台奠定一政策背景。

    声音宏观经济像一个有机体,哪个地方供血多,就会有地方缺血。人民大学教授郑华认为,“国六条”是宏观调控的预兆,具体的调控措施有可能后续出来。首先应有一个基本判断,宏观经济基本走出通缩的周期阶段,向通胀的方向推进。房地产业、股票投资在整个转向中最先行的部分。因此此番宏观市场供求失衡属结构性失衡,总量失衡不明显。但供求失衡的缺口尚未达到威胁经济整体运行的程度。供求失衡、局部的结构性过热的原因以外因为主。2002年以后大量外资进入国内。另外,石油等能源原材料价格持续上涨。在这样的外力作用下,企业和个人就会做出价格上升的预期。企业则采取惜售,个人的反应则是增加购买。于是反映到市场上是供不应求,价格上升的预期就变成现实。

    从内因看,老百姓增加房地产购买,是对通胀、货币贬值的恐慌心理作用。这种应变市场的行为是很自然的。结果当大多数个人和企业采取相同方面对行为时,市场就偏离均衡的运行轨道。这时很容易出现“越涨越买,越买越涨”的循环,这对局部的企业可能是有利的,吸纳大量资金利润空间增大。但对整个经济运行不一定是好事。宏观经济就像一个有机体,哪个地方供血过多,那么就会有地方缺血,缺血时间长了会损坏一些器官,反过来会损伤周身的。

    猜想三:擒贼擒王房屋拆迁规模有效控制
    现状拆迁还在无序进行。据报道,福建省安溪县政府督察室日前为落实县委、县政府关于加快东片区拆迁工作的指示精神下发的一份安政督(2006)2号的督办通知:“根据县政府主要领导要求,请将中山路东片区在职干部、职工及直系亲属被拆迁户动员工作未完成的情况,以书面形式(单位主要领导签字、加盖单位印章)于3月15日前报送县政府督察室,内容应包括:动员工作具体做法,未完成原因、岗位调整方案等。”2002年初,安溪县政府决定对安溪县中山路东片区实行旧城改建。被拆迁户以补偿标准过低,新住宅售价又太高,承担不起回迁的住房差价为由,抵制该《安置方案》。2005年底,县委、县政府负责人在常委会上表示:“凡东片区拒绝拆迁的所有在职人员,都必须被停职,逼其同意拆迁;到3月20日对还不同意拆迁的人一律送人才交流中心等待处理。”于是,一些不接受拆迁的东片区的政府及机关事业单位工作人员,就被单位停职、调离原工作岗位或被停止了工作。

    调查大规模拆迁带动房价飞涨。近年来房价过快增长与各地大规模拆迁不无关系。几年来,部分城市盲目地大拆大建,制造了大量被动性住房需求。早在几年前,一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半,有的甚至达到60%。一些城市在大拆迁制造出大量的被动住房需求后,拆迁户用补偿款能够“买得起”的必然是中低档商品房或经济适用房,但经济适用房的建设和销售大大滞后于拆迁的推进。按照建设部政策研究中心提出的“楼市黄金分割比例”,经济适用房应达到投资面积的20%。

    但2004年全国经济适用房开发投资出现负增长,占房地产开发投资的比重由2003年的6.1%下降到了4.6%,有的地区甚至完全停止了经济适用房的建设。今年一季度,部分城市商品住宅供应中,100平方米/套以上的占总量的60%—70%,有的城市高达87%。合肥市80平方米以下的房屋仅占2%,成都市2700元/平方米以下的商品住房仅占供应量的16.4%,同比下降50%以上。建设部政策研究中心副主任王钰林带队的调研组曾对天津房地产市场进行为期一周的调研。平均2600元/平方米左右的房价,在天津市维持了5年之久,飙升始自2003年。天津官方公布的2003年该市拆迁量为450万平方米,比2002年增长了3倍。在内陆城市武汉,2004年房屋拆迁237.5万平方米,涉及17795户,粗略估算,拆迁引起的住房需求约占住房市场供应量的1/4。

    声音被动需求造成市场结构不合理。建设部总经济师谢家瑾说,控制拆迁带来的住房被动需求,造成市场供应结构不合理,已在全国呈普遍现象,是当前调控房地产市场需求的一个重点。

    猜想四:打草惊蛇
    遏制囤积、哄抬可行性成疑
    现象有房不卖、随行涨价成习惯。目前,据北京市建委的统计显示,截至今年4月30日,北京市可售的期房项目共计1512个,其中未售住宅109106套,面积为1541.39万平方米;已取得房屋所有权证的现房销售项目855个,其中未签约住宅17815套,面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米,占全部可售房面积的60%。

    一方面是政府部门的房源仍有的公告,一方面是市场上盛传的“无房论”,使买房人一头雾水。是谁在制造恐慌?部分开发商“虚假繁荣”的背后,隐藏着是囤积房源,酝酿涨价的事实。

    房地产销售所说的“销控”就是用来调节供求的手法。所谓“销控”,就是明明有100套房子可售,开发商不会一次性拿出来卖光,而是第一次先拿出20套位置、房型较差的房子来出售,在几番造势之后,给外界留下一开盘就告售罄的热销印象;第二次再拿出30套,在“供不应求”中适时提价,先前没买到房子的人以为“机不可失”,加价也接受,所以能买到就算赚了。于是,在这股人造“追涨风”之下,开发商一步一步地几套、十几套地拆零高价销售。

    业内人士指出,“销控”的过程实质上就是开发商对外封锁楼盘的真实信息,小量释放或利用虚假信息从中渔利的过程。由于卡住了信息源头,在供小于求的市场环境中,开发商这一招屡试不爽。发展到最后就是哄抬房价:开发商一般先让中介雇佣人排队,制造紧张气氛;在开盘时,让中介或内部员工高价签订几套房子,中介以此价格为“标杆”,拉抬房价;等真正的买房人憋不住“上钩”后,房价已被拉高,开发商再撤销原订的高价合同;最后,开发商大量出货,而最终埋单的只能是老百姓。

    专家分析打击囤积涨价很可能无疾而终。“囤积房源,哄抬房价”,是有关部门以及买房人打在开发商身上违规的烙印。打击之声一出,开发界一片哗然。几位房地产开发人士在接受记者采访时表示,将开发商惜售行为归结为囤积和哄抬是不正确的,随行就市是正常的经济行为,一个愿买一个愿卖,拿强制手段去掣肘市场有悖于经济规律。

    一位开发商说,当拿到销售许可证以后,先推出多少套房,价格定多少,销售的周期是多长,回款进度是多长时间,都是项目公司经过认真分析而决定的,如果有关部门强制要求许可证下发之日起必须销售,势必造成房源全部公开,买房人可以任意挑房,那么,好朝向、户型好、总价低的房源被抢购一空;户型差、朝向差的房子卖不出去,这样的结局谁来负责?

    而有的项目一向以现房销售为主,有的项目缺资金采用低开高走的策略,发证即卖会影响到很多不可预知的层面。而且国家有关部门鼓励开发商进行现房销售,新条款岂不是跟这个政策相矛盾?

    对于“如果发现项目有囤积现象,有关部门将给予开发商一个月不允许卖房的惩罚”,一位地产资深人士调侃道:“这不是帮我囤积房源吗?”

    通过采访,记者了解到,所谓的囤积房源,哄抬房价在如何界定上存在着种种误区,但绝大多数被采访者对这一政策并不看好,均表示它只是政府部门抑制房价、促进买房市场的发展,但可操作性有多大,目前还有待关注。再猜想先定价后开盘,提前公布房价,爱买不买。

    今年2月10日,建设部颁布《建设部2006年工作要点》,其中作为“加强房地产市场调控的政策措施”之一,特别指出要通过“落实”购房实名制等制度来遏制炒房现象。据建设部有关人士介绍,所谓实名制购房制度,主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。这一规定的主要目的是,遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为,以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。但目前的情形是,自拿到销售许可证,开发商就必须进行销售,不许囤积。

    如果此条令出炉,结果可想而知:开发商可以将价格落实到每一套房子。将想卖的房子公布出来,将不想卖的房子高价标明一起卖,买房人势必会追捧前者,即使有人对后者产生兴趣也无妨。等到不想卖的房子是时候销售了,如果行情不好,还可以通过各种手段进行“价格暗降”,这样一来,既能规避有关部门不许囤积惜售的条令,又能按照正常的销售速度进行经营。

    总之,上有政策,下有对策,看来有关部门在这一环节上必须制订一个不违背经济规律,又能切实有效控制房价的办法来。

    建议严格核发销售许可证

    虽然国六条之四存在一定的不可操作性,但依然有人士认为,能够缓解开发商惜售、囤积行为的办法是运用行政手段,在发证环节上促使开发商尽快卖房。以往的做法是,多层项目必须封顶才能拿到销售许可证,高层则是结构达到三分之二。现在可以出炉这样的法令:先拿到一期许可证的开发商必须尽快销售,如果销售套数没有达到一定的比例(根据调查、评估得出合适的比例),二期或者三期的销售许可证会推迟发放。

    猜想五:围魏救赵
    二手房市场将大幅启动
    国六条。首次把“积极发展住房二级市场和租赁市场”明确写入中央的纲领性文件中,作为房地产宏观调控的重要手段,这不仅是与去年“新、老国八条”政策最大的区别,也是这几年在政府有关房地产宏观调控文件中的首次提出。现状二手房交易北京2005年成交70000套,上海约210000套

    记者在采访中听到许多业内人士分析,“国六条”明确提出要“积极发展住房二级市场和租赁市场”是根据现在房屋二级市场和租赁市场发展的现状决定的。要满足普通居民正常的住房消费需求,最直接、最见效的措施是大力发展二手房市场和租赁市场。以北京目前二手房市场为例:虽然二手房市场近几年来交易活跃,成为了北京市房地产市场乃至北京市经济增长中的亮点,从2000年的1100套发展到2005年的70000套,但与上海(2005年约210000套)及同期北京一手房(2005年约300000套)交易量相比,北京的二手房市场还有很大的差距。

    专家分析要提高本市二手房的放量。北京市中介协会会长陈同顺在接受记者专访时说,“国六条”提出了今后对待二手房市场和租赁市场的态度是“积极发展”。

    陈同顺给记者分析说,这几年,北京二手房交易上升幅度较大,2004年,本市二手房成交5万多套,2005年成交7万多套。陈同顺预测说,2006年二手房成交量将达到10万套,而且预计今年二手商品房的交易量将首次超过已购公房。虽然北京的二手房交易每年都在增加,但是,从本市二手房市场来看,与需求量相比,供应量明显不足,缺口较大。存量房和增量房的比例应该加大,去年一手商品房成交20多万套,二手房成交7万套,二手和一手的比例是1:3,沿海一些城市已经达到1:1了,相比本市还差一大截,要满足市场的需求,就要提高本市二手房的放量。

    陈同顺告诉记者,近日,本市相关主管部门为积极发展二手房市场正在准备做4个方面的工作:1.为了使二手房产权人放心交易,维护市场正常交易秩序,政府有关部门正在研究银行监管“房款”的机制。目前,本市一些比较大型的中介公司已经由银行监管“房款”,但是,本市现有2000多家房屋中介公司,怎么能使这2000多家中介公司都实行银行监管房款,需要建立一个机制,而且现在看来这个速度要加快。

    2.目前,市建委有关部门正在和市工商局合同处合作,准备制定存量房,也就是二手房买卖交易示范合同文本,让二手房买卖的当事人双方透明,而现状是中介公司各有各的合同。

    3.还将要做的是二手房的网上签约、网上交易、网上管理、网上公布,将使二手房交易行为透明,规避很多风险。

    4.目前正在准备搭建北京最大的二手房房源信息平台,预计今年底主要城八区的房源信息平台将能够建成。现在本市的二手房房源信息主要集中在中介公司和产权人手里,这个事情要实行分步、渐进,首先要让北京市中介协会下属的160多家会员把二手房房源信息纳入进来,但是,要让更多的中介公司和二手房产权人把二手房房源信息都纳入进来,不是一蹴而就的事情,需要逐步进行。

    陈同顺还告诉记者,最近,为积极发展本市租赁市场,有关政府部门也在准备两个方面的工作,一是统计本市目前有多少套房屋在出租,数量掌握起来难度比较大,虽然目前本市每个季度发布租赁指导价,但是本市现在出租房屋没有实行登记备案,具体房源不好掌握。此外,租赁信息平台也将逐步搭建,让买得起房的人去买房,买不起房的,就去租房,而且在有效的信息平台上寻找到适合的、准确的出租房源信息。

    一些专家分析说,住房二、三级市场的积极发展可以使消费者认识到:“买房可买二手房”,二手房较一手房来说,价格低廉、地理位置优势明显,而且越来越多高品质房屋的入市也使得一、二手房之间的品质差异越来越小,购买力不足的人群的置业目光从一手房市场转向二手房市场,二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升。

    另外,消费者要根据自身的情况,买不起房屋,可以选择租房,居家未必要买房,人们将置业需求向租赁市场的转移必然也会降低购房需求。购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终必定平抑整体房价。

    建议要为二手房的供给和需求扫清一些政策障碍

    那么,如何从根本上解决北京二手房房源供应不足的问题呢?“我爱我家”中介公司副总经理胡景晖说,要更好地发展北京二手房市场,缩小与全国其他大城市的差距,二手房源供应不足是其必须首要解决的问题,如果政府能加大对住房二级市场的扶持力度,为二手房的供给和需求扫清一些政策障碍,不仅有利于满足广大群众的基本住房消费需求,还将促使房地产业的持续、稳定、健康发展。

    将产生的影响/国六条 编辑

    国六条国六条

    自2005年3月下旬开始,国家出台了一系列稳定房价,遏制房地产过热的措施。时隔一年后,国务院常务会议再次研究促进房地产业健康发展措施,一方面充分体现中央政府高度重视房地产业的发展,高度重视房价上涨过快,导致百姓买房难问题。这是解决好人民群众最关心、最直接、最现实利益问题的切实之举。另一方面充分说明经过一年的调控,虽然取得了阶段性成果,但是,进入今年以来,房地产过热苗头重新出现,房价又开始一路攀升,少数大城市房价疯涨,普通百姓买房难问题愈加突出。高房价问题导致群众的不满情绪越来越多,社会呼吁加强调控,遏制高房价的声音此起彼伏。这次,国务院常务会议研究房地产问题,是顺应民心、符合民意的,充分说明我们的政府是一个对人民负责任的政府。

    这次国务院常务会议不回避矛盾和问题,直接指出:“房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。”我们不怕存在这样那样的问题,只要能够正视这些问题,拿出解决问题的勇气和措施,什么难题都可以克服和解决。“房地产市场秩序比较混乱”是一个实际存在和存在很久的问题,一定程度上它是导致高房价的原因之一。应该有人对“房地产市场秩序比较混乱”负责!

    这次国务院常务会议剑指高房价问题,以解决百姓住房难为目的,搞好房地产市场引导和调控的原则明确,措施具体,针对性、操作性强。去年3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。这次会议,虽然没有提“稳定住房价格”字眼,但如果高房价回归理性,稳定住房价格也应该是目的之一。同时也说明少数城市高房价太突出,调控力度应该加大,一味谈“稳定价格”给一些人的相信空间太大,不利于抑制高房价。从国务院常务会议提出的六条措施分析,调整住房结构,引导合理消费,规范秩序,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用是主要手段。这些措施都是针对高房价的,都是力图解决百姓买房难问题的。

    目的明确了,措施有了,关键在于落实。房地产投资和住房价格之所以在去年国家出台一系列措施的情况下,仍然我行我素,一路走高,一方面是有些政策可能需要调整,另一方面主要是在落实上打了折扣。

    这次,能否把国务院常务会议精神落实下去,并取得成效,首先在于各级地方政府特别是城市政府。一方面地方政府应该自觉从解决百姓最为关心的民生问题的高度,切实落实好国务院常务会议的精神。在调整住房供应结构,发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房,加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房等方面地方政府应该有所作为。另一方面国务院以及有关部门尽快拿出把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作目标责任制的具体方案和要求,以约束各地区政府的行为,督促各地区、特别是城市政府要切实负起责任。

    其次,国家有关职能部门应该根据国务院常务会议的要求,拿出落实的具体措施。税务央行土地、工商等部门,应该按照区别对待的要求,充分发挥税收、信贷、土地的杠杆调节作用,按照国务院要求,严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。

    相关看法/国六条 编辑

    国六条国六条

    房地产产业链条较长,产业关联度较高, “房地产业是中国新的发展阶段的一个重要支柱产业”(国务院出台的“国六条”重申)容易引发大量投资;房地产业是资金密集型产业,与金融业又属于捆绑型关系,地产金融风险会过分集中在商业银行体系;房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性,同时兼有投资和消费的功能,房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。

    新政不断房价依然高涨,说明了房地产治理的复杂性,仅仅靠中央政府是远远不够的。国内房政经常是头疼医头疼医脚,而不是从根本上进行医治,缺乏系统思考能力。政策制定、危机处理几乎全部依靠中央的智力资源。所有的问题都要有中央决断,这样做的后果是严重的:其一,信息的传递会有一个过程,当信息传递到中央时可能已错过了处理问题的最佳时机,机会成本增加;其二,信息在传递的过程中会衰竭和异化,中央获取的信息经过层层传递可能已经变异,丧失了信息的真实性,依此而作的判断难以对症下药;其三,中央的政策要在全国执行,但全国25个省市情况各有不同,即便是同一个省,经济结构、发展基础、购销心态、区域文化也不尽相同,往往会造成一人感冒全国吃药的状况,地方的执行力度也难以到位,致使政策流于形式;其四,中国英才辈出,智力资源极为丰富,组织机构也很庞大繁杂,如果充分发挥各方的主观能动性,定能查缺补漏、针砭时弊,使政策更可行、有效且能着眼未来和全局。

    房地产的商品属性和公共属性以及复杂的产业链条和行业关联度,就决定了房地产的治理不仅仅是政府的职能,而应该政府和社会共同参与,各自承担应有的角色职能,建立系统思考的联动工作机制和治理体系。

    系统思考工作机制要求改变以往习惯就事论事、视野狭窄的思维方式,而改为全视角、全方位的系统思考。要把该事物放在一个系统内,要到看影响事物的各方因素的相互关联作用,通过调整各因素的状态和处理、协调系统中的人、物、能量和信息,达到解决问题的目的;从看事物的表面到洞察其变化背后的结构,从静态的分析到认识各种因素的相互影响,进而寻找一种动态的平衡。系统思考机制中各元素具有自主性,遇到问题能自动、有效的运转,及时补位,激活免疫系统,通过社会、政府的自身体系进行有效的自动调节,并使系统始终处于灵动状态,遇到问题后自动激活各必要功能自行处理,联动其它元素把问题解决在萌芽和初始状态,实现处理成本最低化,处理效果最优化。

    中国房地产行业管理系统思考机制就是中央政府及所属部委(特别是与房地产行业关联度密切的建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人行、税务总局、统计局、银监会等部门)、各级地方政府、各级人大、政协监督协商组织机构、各级地产协会、商会及相关民间组织、新闻传媒、地产上下游相关行业管理职能部门及组织、各类房地产中介机构,特别是消费者组织、专业职能部门(建设部门、国土部门)形成完整的系统,通过各组织的角色定位,自主行使角色职能。把局部问题解决在地方,把个别问题解决在当时,把隐患问题解决在萌芽,而不是等、拖、靠、推中央。[3]

    相关建议/国六条 编辑

    国六条国六条

    1、大力推进“使用权房”变“产权房”进入市场。既然政府已经开放了公房使用权交易,就不妨改革得更彻底些,大力推进“使用权房”变“产权房”。公房使用权“产权化”将从供给层面全面打开北京市二手房市场,从而成为解决北京房源供给不足问题的有效手段。 

    2、着手推进“非校区内”的“校产房”入市。“校产房”属于一种比较特殊的房屋品种,学校基于学生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所当然的。但是,在国家“清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍,鼓励居民换购住房”的大背景下,政府应该也对“校产房”进行适当的改革,允许原则上不在学校校内的房屋进入市场自由交易。 

    3、暂缓对房屋转让个人所得税的征收。政府为了遏制房地产投机,打击炒卖住房,通过税收的杠杆作用对市场进行宏观调控的初衷是好的,但是,从北京二手房市场的发展现状和二手房所起到的市场作用来说,政府应该暂缓对个税的征收,避免业主将个税转嫁给购房人,从而进一步拉高房价。让二手房市场发挥其积极作用,实现广大老百姓居住条件的逐步改善。 

    4、明确和尽量提前二手商品房营业税起征时间点。由于受诸多因素的影响,从购买新房到获取房产证,一般时间跨度为2到5年,如果营业税征收时间按获取产权的时间来认定的话,必将限制很大一部分二手商品房房源的入市。如果从房源的释放来说,应该将“产权证时间”调整为“购房入住时间”,这样可以使很大一部分的二手商品房房源从时间上得到“营业税”豁免,从而尽快入市流通。 

    5、取消限制公有住房再上市的门槛。既然属于特定历史时期的遗留问题,那么政府就不应该再翻老账,要适当放宽尺度,对于已经取得房产证和获得了原产权单位购房许可证明的房屋,允许其上市。如果彻底放开了已购公房上市交易的限制,必将带来大量公房房源进入到住宅二级市场的交易。 

    6、增加房产供给,比如可以加大“空闲房”的持有成本,比如按照房屋所在区域市场上各居室平均价格的百分之几征收房屋闲置费,从而将一部分沉淀的房源有效释放,提高了房源的流通率。

    7、对于营业税问题引起业主不愿出售,当前应该重新明确营业税时点计算标准,建议可以统一以签署购房合同之日起来计算房产的持有年限时间,从而可以将一部分合同签订日已经满两年,房产证未满两年的业主顺利地释放手中房产。

    8、就是减少房产需求,对于目前可租可买的人群进行合理的置业转换,先租后买。第四,交易环节应该对当前部分违规暗箱操作的经纪公司加大惩罚力度,从而挤出人为抬高房价泡沫。 

    所面临的机遇与挑战/国六条 编辑

    国六条国六条

    一、“国六条”政策对房地产市场的影响将主要体现在消费者选择心理的变化方面。 
    近几年,房地产市场的销售价格一路飙升,已经使房地产成为政府、普通民众、社会舆论关注的焦点、热点。普通民众的基本住房需求被房地产市场长期忽视已经成为当前相对比较突出的社会问题。国家的宏观调控措施对社会普遍舆论与心理预期的影响力是十分巨大的。 

    2005年“国八条”的出台已经在一定程度上影响到了房地产市场消费者的普遍接受心理,“看跌”一度成为市场的主流声音;虽然“国八条”并未最终形成稳定“房价”的结果,但民意不可违。此次“国六条”的出台,从表面上来看并未进一步提出“打压房价”的具体措施,但已经相对于2005年“国八条”提出了非常具体的量化指标进行房地产产品供应结构的调整,同时中央政府不可能允许自己的宏观调控政策,再一次失灵。 

    从决策者的角度来看不可能放任房地产市场尤其是“房价”的持续性、大幅度上涨;从社会舆论和普通大众的角度来看,后市预期必然会进一步加大“看跌”的心理预期。短期内,可能寄希望于新出台的“国六条”;如果国六条的实施效果不明显,长期可能会寄希望于国家出台更严厉的宏观调控措施。一旦“看跌”成为主流的社会舆论和普遍存在的心理预期,房地产价格一路上扬的趋势将可能发生逆转,但是是否会真的发生如决策者所预想的心理预期变化并真正影响房地产市场目前销售价格整体上扬的趋势,目前难以预料。因为在这场博弈的过程中,地方政府的反应目前难以准确预测。 

    二、“国六条”政策对现有在售、在建项目的影响并不会立刻显现。 
    由于房地产产业所具有的“规划——供给”周期相对较长的特点,现在所推行的政策并不能立刻对现有的市场和市场上的产品供应结构在短期内产生实质性的调控效果。相反的由于“国六条”所提供的市场走势预期可能反而会抬升房地产市场现有产品的价格,原因在“70%建筑面积,90平米”的信息可能会为现有的超出这一标准的产品造成未来短缺的印象,从而为这一部分现有供给提供价格上涨的现实市场舆论基础。 

    三、“国六条”政策出台后,房地产市场的价格变动趋势可能会呈现先向上跳空然后步入一个稳定持续小幅上扬的趋势。大家在讨论中认为房地产市场受“国六条”政策的影响,现有有效市场供给将成为未来预期短缺的产品类型,价格上涨是必然的,关键是上涨的幅度。随着市场主流供给的产品结构逐渐发生变化,并开始影响房地产市场的价格,房地产产品销售价格上涨的幅度将在一定程度上趋于放缓,但是市场的主流价格变动趋势并不会逆转。其原因在于,国六条在强调产品结构调整的同时强调土地的“集约和节约使用”,这样就必然会使新增土地供应的容积率要求与以往相比产生比较明显的变化,而这种变化将导致现有市场主流产品物业类型的变化。 

    2005年以前出让的住宅项目用地容积率的要求一般低于2,相对应的,市场供给的主流住宅物业的产品以多层为主,部分项目有小高层类型的住宅作为点缀;如果容积率要求提高,那么市场的主流产品供给将可能演化为小高层乃至高层物业为主,建筑成本的上升将为市场产品价格的高升提供最基本也是最实际的理由。  

    同时,二线城市的住宅消费一般来说总价敏感程度远远大于单价敏感程度,市场可接受的总价范围内主流产品供给限制在一个相对固定的指标额度以内,开发企业选择“高单价,低总价”的价格策略是必然的,从这个角度来看房地产市场的平均销售价格同样不会发生逆转。 

    四、“国六条”在相当一段时期内很难满足大多数的最低住房需求。 
    “国六条”是中央政府面对各种利益冲突,出台的一个基于平衡各方利益的政策。“国六条”及其实施细则在执行的过程中由于受到方方面面的影响会使实际效果大打折扣。同时结合我们对房价整体走势的判断,低收入人群如果在今天买不起满足基本居住需求的住宅,那么,应该说短期内也很难实现“自有住宅”的理想。 

    五、类似“国六条”这样的国家宏观调控政策将是今后国家对房地产市场调控的持续性政策。 
    由于房地产市场尤其是房价的持续走高,过高的房价已经成为中国社会矛盾的一个集中点,如何策略性的化解这一社会矛盾实际上是中国政府努力探索、求解的课题。宏观调控政策的长期性,或者说在中长期内政府宏观调控房地产市场的决心是不容质疑的。 

    六、“国六条”将加速房地产产业内部企业的洗牌进程。 
    此次出台的宏观调控政策相当重要的一点是对房地产企业资金实力与信贷条件的限制。如果这一政策在宏观调控的过程中得到地方政府的贯彻实施,房地产企业洗牌的进程将不可避免的加速推进。我们认为这个方面正是地方政府最可能积极响应的方面。 

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    参考资料
    [1]^引用日期:2011-02-17
    [2]^引用日期:2011-02-17
    [3]^引用日期:2011-02-17

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