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  • 国六条

    国六条,2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一,即国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策。

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    具体内容/国六条 编辑

    国六条国六条
    (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。
    国六条
    国六条
    (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。
    (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
    (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
    (五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
    (六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。”国务院办公厅转发建设部等
    部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 国办发〔2006〕37号
    各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
    建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
    房地产业是中国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。当前,要针对房地产业发展中存在的问题,进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求,坚持落实和完善政策,调整住房结构,引导合理消费;坚持深化改革,标本兼治,加强法治,规范秩序;坚持突出重点,分类指导,区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任,把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制,促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组,对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改。
    国务院办公厅
    二○○六年五月二十四日

    颁布意义/国六条 编辑

    “国六条 [1] ”与2005年“国八条”存在一个显著的不同是:整体政策与地方政府的实施细则出台有一个时间差,地方政府的相关实施细则要在2006年9月底之前才能最终落定,这一过程中不排除出现难以预料的变数。“国六条”到底能在多大程度上实现中央政府的决策意图,又将以何种方式对呼和浩特的房地产市场产生影响,及影响的深度有多大,目前仍留有“中国特色”的不可预见性。所以这种“中国特色”的探讨仍将继续。

    重要影响/国六条 编辑

    自2005年3月下旬开始,国家出台了一系列稳定房价,遏制房地产过热的措施。时隔一年后,国务院常务会议再次研究促进房地产业健康发展措施,一方面充分体现中央政府高度重视房地产业的发展,高度重视房价上涨过快,导致百姓买房难问题。这是解决好人民群众最关心、最直接、最现实利益问题的切实之举。另一方面充分说明经过一年的调控,虽然取得了阶段性成果,但是,进入今年以来,房地产过热苗头重新出现,房价又开始一路攀升,少数大城市房价疯涨,普通百姓买房难问题愈加突出。高房价问题导致群众的不满情绪越来越多,社会呼吁加强调控,遏制高房价的声音此起彼伏。这次,国务院常务会议研究房地产问题,是顺应民心、符合民意的,充分说明我们的政府是一个对人民负责任的政府。

    这次国务院常务会议不回避矛盾和问题,直接指出:“房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。”我们不怕存在这样那样的问题,只要能够正视这些问题,拿出解决问题的勇气和措施,什么难题都可以克服和解决。“房地产市场秩序比较混乱”是一个实际存在和存在很久的问题,一定程度上它是导致高房价的原因之一。应该有人对“房地产市场秩序比较混乱”负责!

    这次国务院常务会议剑指高房价问题,以解决百姓住房难为目的,搞好房地产市场引导和调控的原则明确,措施具体,针对性、操作性强。去年3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。这次会议,虽然没有提“稳定住房价格”字眼,但如果高房价回归理性,稳定住房价格也应该是目的之一。同时也说明少数城市高房价太突出,调控力度应该加大,一味谈“稳定价格”给一些人的相信空间太大,不利于抑制高房价。从国务院常务会议提出的六条措施分析,调整住房结构,引导合理消费,规范秩序,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用是主要手段。这些措施都是针对高房价的,都是力图解决百姓买房难问题的。
    目的明确了,措施有了,关键在于落实。房地产投资和住房价格之所以在去年国家出台一系列措施的情况下,仍然我行我素,一路走高,一方面是有些政策可能需要调整,另一方面主要是在落实上打了折扣。

    这次,能否把国务院常务会议精神落实下去,并取得成效,首先在于各级地方政府特别是城市政府。一方面地方政府应该自觉从解决百姓最为关心的民生问题的高度,切实落实好国务院常务会议的精神。在调整住房供应结构,发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房,加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房等方面地方政府应该有所作为。另一方面国务院以及有关部门尽快拿出把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作目标责任制的具体方案和要求,以约束各地区政府的行为,督促各地区、特别是城市政府要切实负起责任。

    其次,国家有关职能部门应该根据国务院常务会议的要求,拿出落实的具体措施。税务、央行、土地、工商等部门,应该按照区别对待的要求,充分发挥税收、信贷、土地的杠杆调节作用。

    政府意见/国六条 编辑

    关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见

    建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 统计局 银监会

    去年以来,各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是,房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决,少数城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题,要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)提出的各项政策措施,并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见:

    一、切实调整住房供应结构
    “10+10”圆桌会议上中外嘉宾高度关注“国六条”“10+10”圆桌会议上中外嘉宾高度关注“国六条”


    (一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划,明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案;其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察,督促各地予以落实。

    (二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。

    二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
    (三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。

    (四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
    国六条国六条

    (五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

    (六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划,科学确定房地产开发土地供应规模
    。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采
    取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
    (七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足 1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。

    三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

    (八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号)的要求,加强拆迁计划管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行,严禁大拆大建,在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下,不得实施拆迁,不得损害群众合法利益。

    四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
    (九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目,要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求,尤其是套型结构超过规定的项目,不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
    (十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为,对不符合条件擅自预售商品房的,责令停止并依法予以处罚;对捂盘惜售、囤积房源,恶意炒作、哄抬房价的房地产企业,要加大整治查处力度,情节恶劣、性质严重的,依法依规给予经济处罚,直至吊销营业执照,并追究有关负责人的责任。评估师信息网

    五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

    国六条国六条
    (十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道,要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市,必须在 2006年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道,城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设,各级财政也要加大支持力度。2006年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

    (十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设,进一步完善经济适用住房制度,解决建设和销售中存在的问题,真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策,加大监管力度,制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相进行住房实物福利分配的违规行为。

    (十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件,多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 

    六、完善房地产统计和信息披露制度 

    国六条国六条
    (十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查,全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制,统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息。

    (十五)坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传,客观、公正报道房地产市场情况,引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为,要严肃处理。

    国务院发布六大新措施调控楼市

    国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施,审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》。 

    会议指出,要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施。

    解读/国六条 编辑

    措施一

    新政策是“国八条”的提升

    解读者:北师大教授董藩

    新政策基本是去年政策的延续和提升,有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今,房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构,而今年则要求“切实调整”,这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。

    措施二

    用环节税抑制投资性炒房

    解读者:首都经济贸易大学教授张跃庆

    政策中有一个新的转变,就是完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收,来抑制投资性需求,目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策,但是在实际操作过程中,仍存在一些问题,因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取,这次提出有区别地适度调整信贷政策,则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待,比如8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策,而高于的住宅产品则要提高首付比例,当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。

    措施三

    具体执行需把握好尺度

    解读者:香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士

    实施这条新政,应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于“被动需求”的。目前所所进行的旧城改造,城中村改造所进行的拆迁改造,一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房,则可能盖了500套房子,要考虑到拆迁带来得人为供应量增加的作用。因此这个政策在具体的执行过程中要有所选择的进行,把握好一个适当的尺度。

    措施四

    首次提出开发全程监管

    解读者:清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波

    这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为,开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售,而将位置和户型等较好的房子留到最后销售,随之开发商也提高房屋的销售价格,因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为,囤积房源将禁销一个月,显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积,很难起到真正的规范作用,从其处罚的力度来看,则很难产生实际效应。

    措施五

    二手房活跃未必能抑制涨价

    解读者:中原地产华北区域总经理李文杰

    这个政策是具有切实可行的意义,通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快,尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道,尤其是创造良好的市场交易环境和交易环节,比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。其实目前北京二手房市场还不是那样成熟,与整个城市发展和二手房市场交易环境有着密切的关系,显然启动这个举措则需要根据实际情况进行考虑。
    而且二手房市场和一手新房市场是联动的,目前,一手新房市场的房价飞涨已经拉动二手房市场房价也在上涨。从目前上海、深圳等城市实践来看,二手房活跃未必能完全抑制一手新房上涨的速度,建议在具体的实施细则中应该考虑通过税收等手段进行调解。

    措施六

    信息披露制度应落实并完善

    解读者:今典集团董事长张宝全

    北京市建委和北京市统计局的就不一样,同时国家统计局与北京的统计数据也不一样,因此完善房地产统计和信息披露制度,全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断,同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断,这样就可以保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起,而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的,存在误导市场和政府决策的可能,房地产市场舆论是一个非常大的泡沫,一定要坚持正确的舆论,才能合理的引导目前房地产市场,否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。

    区别/国六条 编辑

    说到底还是应该关注制度建设,国六条的好处就是在三大政策工具上做了准确的界定。其一是土地政策。从马克思、李嘉图开始,就很清楚房价决定地价。原来因为没有政策限制,房地产商就要盖高档房,不然会亏本。这样,中低收入家庭自然就没有房住,这是政策的失误。这次明确规定70%的地要盖90平米以下的住宅,是对的,因为可以监管、实施,房价和地价就能一下子降下来,二季度房价肯定要明显下降。

    其二是货币金融政策,九部委《意见》的水平确实有所提高,其中之一就是首付问题的解决。要区别对待需求,设定首付20%的理论根据是保证房贷不良贷款率压到0.5%以下,提到30%也还可以斟酌。这样的货币金融政策是可行的,因为现在是国有银行为主,就是股份制银行也是国有股为主。所以,区分开投机需求和正常需求的政策又是一个进步。

    谢国忠:我觉得现在的政策方向是对的。对于自住的房子,首付可以少一点,但如果是投资或者投机用——二者实际是同义词——对银行风险就高了,首付就要增加,即使加到30%我觉得还是比较低的。

    对售房征收营业税是会一定程度上影响二手房市场。但是二手房地产市场的发展并不需要太强调。

    相比来说,二手市场不活跃,可能会降低一定的效益,但过于活跃,又引起泡沫,对老百姓影响更大。而且照目前的政策,刚开始二手市场不活跃,五年后就会活跃了,很多房子就能够交易了,这个代价也是有年限的,过一段时间会自己解决。

    我觉得很多措施都是对市场真正的需求有一定打击,比如通过首付挤压投机,但有的人有钱,就想买第二套房子,这并没错,但它和投机在政策上却没法区分;如果从增值税这方面下手,就有区别了,因为如果买第二套房子也是为了居住,他不会在乎在手里多呆几年的。

    《21世纪》:从“国八条”到“国六条”,房地产调控变化的主线是什么?

    谢国忠:房地产调控政策变化背后的主线实际上反映的是中国的政治制度。它是中央政府和地方政府之间利益不一致的角力结果。

    从政策上来考虑的话,地方政府官员奖惩制度应该有所变化,不能光用经济增长来衡量地方政府的政绩,要考虑平衡因素,怎么来具体的执行这是一个很重要的话题,中国如果这个制度不搞好,经济一定会出现很大的波动。

    《21世纪》:“国六条”出台之后,九部委根据其精神制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,如何评价将“稳定住房价格”提高到如此核心的地位?

    徐滇庆:刚才谈了“国六条”的进步之处,但是,这个九部委意见仍然还有几条尾巴,我把它叫做“阿Q的辫子”,房价岂是政府能限的?真正政策工具就是土地政策、货币金融政策和财税政策。这次财税政策有了一点点进步,但还不够。房价上升是整个大趋势,而不是政府能操作的,但房价指数肯定下降,因为内部结构发生了变化,而且中低收入者有了住房。

    彦文:如徐老师所讲,房价肯定是上涨的,任何研究房地产的理论,特别是价格分析都是这样描述价格的:先是一条上涨的直线,然后在这个价格区间波动,这是房地产产品和行业的特征。起码有两个依据可以支撑,一是该产品的不可替代性,住宅消费是不可能用其他消费代替的;二是房地产最主要的生产原料是土地资源,是不可再生的,是稀缺的。所以,房价整体上就是上涨,这个客观实际应该被承认。

    以前的调控更多聚焦在房价上,这次调控虽然没有这么说,但是我感觉是聚焦在解决中低收入人群住房这个问题上,最主要是让这些人买得起房,能改善居住条件。

    谢国忠:说到房价,只要不影响到一般居民居住,不影响到金融体系的安全,消费者愿意出自己的钱,高价去买个房子,这并不妨碍谁。但是如果高房价背后是借了大量银行贷款买房子,就是另外一回事了,毕竟政府方面还是要考虑银行体系的这个风险。另外,也不能把房子炒上去以后,让普通百姓住不起房子。

    现在也有人认为,政府对炒房者进行干预不对,说政府不应该干预市场,这种看法是错误的。金融投机影响是很大的,炒房对一般老百姓影响很大。

    而且中国土地是政府的,不是私人的,把房价炒上去,结果老百姓却买不起房子,这从政治上来说是一个非常不稳定的因素——它不像美国、日本,土地是私有的,而造房子本身不用多少钱,这就是为什么中国政府干预是必须的。

    《21世纪》:诸位认为,“国六条”及其后的相关政策,关键点是什么?

    彦文:从整体来讲,这次调控首先强调了一个前提,就是房地产业是支柱产业,要引导和促进房地产业的健康发展。我认为,这对政策的制定和下一步执行明确了很好的前提。

    从调控角度而言,最重要的就是政府要下大力去区分什么是中低收入者,明白重点要解决的对象是谁,然后怎样指向性很强地对他们的消费进行保护。如果政府没有能力区分低收入、中收入和根本买不起房子的人,那么这个政策的效率会下降,甚至对整个社会经济造成影响,还会使政府的财政收入下降。

    就此,我有三个观点。第一,不管采取什么形式,应该保障最低收入人群的住房问题,但现有的政策保障不了,原因之一是廉租房出不来;第二,中产阶级的消费应该保护,不能让房价涨得太高以至影响他们购买;第三,对高收入者而言,增加一些首付对其消费是没有限制的,而对中低收入者买房影响很大,所以对这个阶段的房价不会产生太大的影响。

    从开发商的角度来讲,其实我当时并不担心首付提高带来的问题,一是因为提高首付对高档房没有影响;二是因为中高端产品价格弹性很大。

    聚焦“90平米”

    《21世纪》:《意见》规定“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”,对此,各界争论很多,诸位如何评价?

    谢国忠:限制中小型住房的配比,我觉得这个很重要,制止囤积房源、完善信息批量制度也很重要,总的来说,这一套措施比去年好很多。

    但是,这不一定容易操作。我觉得政策里面还有拐弯空间,能够对付政策的“对策”是有的,关键在地方政府是不是诚心。地方政府原来是希望价格高,它收入也高,但是如果中央把地方房地产状况与官员提升机会挂钩,这对一些地方官员会有触动作用。

    彦文:政府制定这个政策,从专家角度可以理解,但是操作层面很有问题。比如现在北京有2000多万平米已经批了规划,但是没办开工手续,这2000多万平米原来按计划是在未来三个月到六个月的时间推出,但如果按照现在这个细则操作,就要重新规划,那这批房子就要延期推出。政府管理部门的压力会非常大。

    其次,就是和《行政许可法》的对应问题。因为开发商买地是根据规划的,政府批准了开发商的规划,开发商再以此为依据推进整个后续建设。在这种情况下,由于政府出台了新政策,使得开发进度、价格都要产生变化。这给企业造成了损失,原因就在于政府审批的变化。我想这些具体问题还需要再仔细认真地斟酌。

    胡斌:我觉得政府应该去研究政策,如土地政策、税收政策和财政金融政策。而具体的“90平米”应该由市场决定,由开发商决定。因为中国绝大部分的开发商还是比较有责任感的,他会研究自己的产品、定位,把自己的投资收回来。而且对于一个房地产开发企业来说,追求利润也是他不断发展的一个原动力,他会提高他的核心竞争力。国六条最后一条说的靠虚假信息和非法的手段,这也是极个别的开发商影响了地产商的整体形象,不能认为绝大部分开发商都是不好的。

    财税是调剂社会贫富的最有力的办法。用财税政策来明确政府发展小户型、解决中低收入人群的住房需求的办法会更加有效,如:90平方米以下的商品房,缴纳契税很低,90-120平方米的商品房,缴纳契税较高,120-160平方米的商品房,缴纳契税更高,160平方米以上的商品房须交纳非常高的契税,这种强烈政策引导性,应会取得明显的调控作用。

    彦文:对。政府应该研究确定一个总体目标,而不要把这个总体目标微观化。“90平米”的问题,实际上政府很早就做过这方面类似的文件,比如说廉租房问题,经济适用房问题,实际上只要确定一个廉租房和经济适用房的比例就可以。比例确定以后,操作权就应该交给开发商,应该归当地政府自己做,因为各地区的情况不一样。

    “90平米”的规定存在很大问题,起码也得按照大的行政区划管理,而不是按照单个项目管理,就会好得多。

    王永红:我觉得《意见》中加大对闲置土地的处置力度比“90平米”这个政策有效得多。实际上“90平米”的规定就是一刀切,但是我们的观点是要横着切。比如说在北京顺义和朝阳区各建一个项目。朝阳区可以建70平米、90平米,但是顺义这么远的地方,人们肯定都愿意宽敞一点,要100多平米了。一个区域内固定30%的大户型、70%的小户型,可能会有问题。

    彦文:这种操作,在1990年代初期已经做过了。那个时候政策弹性是比较大的,1990年代初期之前规定所有建设小区里面要拿出10%-15%支持康居工程,政府以1500-1800块钱回购,后来没有办法施行。为什么?比如说5000块钱开发的房子,1500块钱买肯定不现实,再比如说昌平的房子卖几百块钱,按1500块钱回购也不行。

    戴庆:首先在科学严谨性与可操作性层面存在问题。按意见所言,90平米以下住宅开发建筑面积占70%以上。众所周知,即使是纯住宅项目,建筑面积也包括除地上住宅面积外、地下车库、人防、设备用房、配套与非配套公建面积,如此计算90平米以下的房子所占比例至少要达到80%或者90%以上,如此在户型、停车、配套设施来规划配比指标均需变更调整。尤其是对已完成规划审批项目规划设计修改工作量很大,对政府与开发商都有很大的压力,短期供应量出现问题,现在状况就很多,在等待细则中停止推进工作。

    政策调控的目标

    《21世纪》:从2003年地产调控以来,各政府部门不断有相关政策出台。您如何评价这些措施?您认为调控地产的政策目标应如何设定?

    戴庆:我们还是觉得在政策制定上存在严重的“一刀切”问题。有些武断地把不同层面、不同区域、不同发展阶段、不同体系的问题混在一起。设想,像北京、上海、广州这样城市的地产市场问题能不能采用二、三线不发达内地城市相同政策导向与执行方案?

    谢国忠:房地产调控可以考虑有两个目标,一个目标是保证一般居民住房需求,能够让他们买得起房子;第二是金融体系的安全,对房地产卷入风险要严格控制,不过当然,这种调控并不是为了打击房地产本身。现在中国资金过多,会引起泡沫,而暂时还没有办法解决。

    要让房地产市场有效运转,除非中国的资金过剩问题能得到妥善解决,但现在看,哪一天能解决并不知道,因为美国仍吵着要人民币升值,引起很多热钱朝中国流。

    李稻葵:我觉得房地产调控可能要问一个基本问题,就是政府到底要干什么,目标是什么。尽管这次调控没有明确告诉大家目标是什么,但比上一次有进步。我认为,政府调控的目标根本上有三个:

    第一,就是挤泡沫,这本身和控制价格是两个不同的概念。有些价格上涨,是可以由未来房租上升做支撑的,也可以由未来的消费者从拥有的房子里面得到的非金钱收益的贴现来支撑的。泡沫一旦形成、破灭,不仅对金融业、经济有影响,而且房地产商实际上是最大的受害者。房地产商在房子涨价时很神气,但真正的考验是当房子卖不出去的时候,看谁能熬得起。香港现在五大地产商,并不是一开始就是五家,开始多得很,是经过大浪淘沙剩下来的。

    现在中国老百姓手里的财富很大一部分集中在金融资产,在未来一定时间内,一部分老百姓把自己的金融资产转移到房地产是大势所趋,而这又在一定程度上支撑了房地产价格上涨。这种情况下,特别容易产生泡沫。所以,首要的就是挤泡沫。挤泡沫最重要的一个手段,并不是提高首付,不管长期房价怎样,提高首付实际上打击的是一般的买房人。挤泡沫也不是控制空置率,我也不认为财产税能够控制泡沫,财产税投机买房的人能花得起,毕竟他们是短期行为,短期内物业税不可能太高。

    还有,“对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”,也不是最好的办法,因为营业税的税基不是投机者的受益额本身,而是销售全额,对于没有获得投机收入的人来说,他宁愿再等到4年以后再出手,这人为的减少了房地产的交易供给量,当然不合适。

    打击短期交易的最好的手段就是收增值税,它打击的是短期投机的要害之处,而且很容易操作。美国家庭第一套房子如果五年之内出卖,交易时超过规定的上限如25万以上的房价增值部分,就按个人收入收税,这是很厉害的。

    第二个目标是福利再分配。福利再分配在一定程度上讲是维护政治社会稳定的重要手段。中国现阶段公民消费的差距和福利差距集中反映在住房消费方面,因为一般公民在吃穿方面的差距并不大。如果由于收入与财富不均造成的住房面积和质量的差异,使得大部分公民强烈要求改变现有的分配制度,那么政府在房地产行业推行福利再分配的政策也无可厚非,这超越了经济学分析的范畴,是政治和社会问题。关键是采用何种政策来实现这一目标。与福利再分配密切相关的另一个政治和社会问题就是如何让占据社会成员重要比重的中间阶层尽快地拥有自己的房子,而不是租房子,这样有利于政治和社会稳定。

    第三,尽管我觉得这个目标还比较模糊,但是也应该提出来,那就是中国人要改变自己的消费观念和消费方式。我个人预测未来将在中国形成若干个人口上亿的超级大城市带,像北京到天津、南京-上海-杭州、广州-深圳-香港等都有潜力成为这样的超级大城市带。在这种大城市带中,大家都满足于拥有自己的小天地,小房子不仅节约资源,而且可以做得特别精制,类似于日本和香港现代建筑设计,房地产调控的一个目标应该是引导未来地产消费模式,从而减少未来从粗放消费到精细消费模式转换的调整成本。

    机遇挑战/国六条 编辑

    一、“国六条”政策对房地产市场的影响将主要体现在消费者选择心理的变化方面。

    近几年,房地产市场的销售价格一路飙升,已经使房地产成为政府、普通民众、社会舆论关注的焦点、热点。普通民众的基本住房需求被房地产市场长期忽视已经成为当前相对比较突出的社会问题。国家的宏观调控措施对社会普遍舆论与心理预期的影响力是十分巨大的。

    2005年“国八条”的出台已经在一定程度上影响到了房地产市场消费者的普遍接受心理,“看跌”一度成为市场的主流声音;虽然“国八条”并未最终形成稳定“房价”的结果,但民意不可违。此次“国六条”的出台,从表面上来看并未进一步提出“打压房价”的具体措施,但已经相对于2005年“国八条”提出了非常具体的量化指标进行房地产产品供应结构的调整,同时中央政府不可能允许自己的宏观调控政策,再一次失灵。

    从决策者的角度来看不可能放任房地产市场尤其是“房价”的持续性、大幅度上涨;从社会舆论和普通大众的角度来看,后市预期必然会进一步加大“看跌”的心理预期。短期内,可能寄希望于新出台的“国六条”;如果国六条的实施效果不明显,长期可能会寄希望于国家出台更严厉的宏观调控措施。一旦“看跌”成为主流的社会舆论和普遍存在的心理预期,房地产价格一路上扬的趋势将可能发生逆转,但是是否会真的发生如决策者所预想的心理预期变化并真正影响房地产市场目前销售价格整体上扬的趋势,目前难以预料。因为在这场博弈的过程中,地方政府的反应目前难以准确预测。

    二、“国六条”政策对现有在售、在建项目的影响并不会立刻显现。

    由于房地产产业所具有的“规划——供给”周期相对较长的特点,现在所推行的政策并不能立刻对现有的市场和市场上的产品供应结构在短期内产生实质性的调控效果。相反的由于“国六条”所提供的市场走势预期可能反而会抬升房地产市场现有产品的价格,原因在“70%建筑面积,90平米”的信息可能会为现有的超出这一标准的产品造成未来短缺的印象,从而为这一部分现有供给提供价格上涨的现实市场舆论基础。

    三、“国六条”政策出台后,房地产市场的价格变动趋势可能会呈现先向上跳空然后步入一个稳定持续小幅上扬的趋势。大家在讨论中认为房地产市场受“国六条”政策的影响,现有有效市场供给将成为未来预期短缺的产品类型,价格上涨是必然的,关键是上涨的幅度。随着市场主流供给的产品结构逐渐发生变化,并开始影响房地产市场的价格,房地产产品销售价格上涨的幅度将在一定程度上趋于放缓,但是市场的主流价格变动趋势并不会逆转。其原因在于,国六条在强调产品结构调整的同时强调土地的“集约和节约使用”,这样就必然会使新增土地供应的容积率要求与以往相比产生比较明显的变化,而这种变化将导致现有市场主流产品物业类型的变化。

    2005年以前出让的住宅项目用地容积率的要求一般低于2,相对应的,市场供给的主流住宅物业的产品以多层为主,部分项目有小高层类型的住宅作为点缀;如果容积率要求提高,那么市场的主流产品供给将可能演化为小高层乃至高层物业为主,建筑成本的上升将为市场产品价格的高升提供最基本也是最实际的理由。

    同时,二线城市的住宅消费一般来说总价敏感程度远远大于单价敏感程度,市场可接受的总价范围内主流产品供给限制在一个相对固定的指标额度以内,开发企业选择“高单价,低总价”的价格策略是必然的,从这个角度来看房地产市场的平均销售价格同样不会发生逆转。

    四、“国六条”在相当一段时期内很难满足大多数的最低住房需求。

    “国六条”是中央政府面对各种利益冲突,出台的一个基于平衡各方利益的政策。“国六条”及其实施细则在执行的过程中由于受到方方面面的影响会使实际效果大打折扣。同时结合我们对房价整体走势的判断,低收入人群如果在今天买不起满足基本居住需求的住宅,那么,应该说短期内也很难实现“自有住宅”的理想。

    五、类似“国六条”这样的国家宏观调控政策将是今后国家对房地产市场调控的持续性政策。

    由于房地产市场尤其是房价的持续走高,过高的房价已经成为中国社会矛盾的一个集中点,如何策略性的化解这一社会矛盾实际上是中国政府努力探索、求解的课题。宏观调控政策的长期性,或者说在中长期内政府宏观调控房地产市场的决心是不容质疑的。

    六、“国六条”将加速房地产产业内部企业的洗牌进程。

    此次出台的宏观调控政策相当重要的一点是对房地产企业资金实力与信贷条件的限制。如果这一政策在宏观调控的过程中得到地方政府的贯彻实施,房地产企业洗牌的进程将不可避免的加速推进。我们认为这个方面正是地方政府最可能积极响应的方面。

    相关建议/国六条 编辑

    1、大力推进“使用权房”变“产权房”进入市场。既然政府已经开放了公房使用权交易,就不妨改革得更彻底些,大力推进“使用权房”变“产权房”。公房使用权“产权化”将从供给层面全面打开北京市二手房市场,从而成为解决北京房源供给不足问题的有效手段。

    2、着手推进“非校区内”的“校产房”入市。“校产房”属于一种比较特殊的房屋品种,学校基于学生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所当然的。但是,在国家“清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍,鼓励居民换购住房”的大背景下,政府应该也对“校产房”进行适当的改革,允许原则上不在学校校内的房屋进入市场自由交易。

    3、暂缓对房屋转让个人所得税的征收。政府为了遏制房地产投机,打击炒卖住房,通过税收的杠杆作用对市场进行宏观调控的初衷是好的,但是,从北京二手房市场的发展现状和二手房所起到的市场作用来说,政府应该暂缓对个税的征收,避免业主将个税转嫁给购房人,从而进一步拉高房价。让二手房市场发挥其积极作用,实现广大老百姓居住条件的逐步改善。

    4、明确和尽量提前二手商品房营业税起征时间点。由于受诸多因素的影响,从购买新房到获取房产证,一般时间跨度为2到5年,如果营业税征收时间按获取产权的时间来认定的话,必将限制很大一部分二手商品房房源的入市。如果从房源的释放来说,应该将“产权证时间”调整为“购房入住时间”,这样可以使很大一部分的二手商品房房源从时间上得到“营业税”豁免,从而尽快入市流通。

    5、取消限制公有住房再上市的门槛。既然属于特定历史时期的遗留问题,那么政府就不应该再翻老账,要适当放宽尺度,对于已经取得房产证和获得了原产权单位购房许可证明的房屋,允许其上市。如果彻底放开了已购公房上市交易的限制,必将带来大量公房房源进入到住宅二级市场的交易。

    6、增加房产供给,比如可以加大“空闲房”的持有成本,比如按照房屋所在区域市场上各居室平均价格的百分之几征收房屋闲置费,从而将一部分沉淀的房源有效释放,提高了房源的流通率。

    7、对于营业税问题引起业主不愿出售,当前应该重新明确营业税时点计算标准,建议可以统一以签署购房合同之日起来计算房产的持有年限时间,从而可以将一部分合同签订日已经满两年,房产证未满两年的业主顺利地释放手中房产。

    8、就是减少房产需求,对于目前可租可买的人群进行合理的置业转换,先租后买。第四,交易环节应该对当前部分违规暗箱操作的经纪公司加大惩罚力度,从而挤出人为抬高房价泡沫。

    相关看法/国六条 编辑

     

    国六条国六条
    房地产产业链条较长,产业关联度较高,“房地产业是中国新的发展阶段的一个重要支柱产业”(国务院出台的“国六条”重申)容易引发大量投资;房地产业是资金密集型产业,与金融业又属于捆绑型关系,地产金融风险会过分集中在商业银行体系;房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性,同时兼有投资和消费的功能,房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。新政不断房价依然高涨,说明了房地产治理的复杂性,仅仅靠中央政府是远远不够的。国内房政经常是头疼医头疼医脚,而不是从根本上进行医治,缺乏系统思考能力。政策制定、危机处理几乎全部依靠中央的智力资源。所有的问题都要有中央决断,这样做的后果是严重的:其一,信息的传递会有一个过程,当信息传递到中央时可能已错过了处理问题的最佳时机,机会成本增加;其二,信息在传递的过程中会衰竭和异化,中央获取的信息经过层层传递可能已经变异,丧失了信息的真实性,依此而作的判断难以对症下药;其三,中央的政策要在全国执行,但全国25个省市情况各有不同,即便是同一个省,经济结构、发展基础、购销心态、区域文化也不尽相同,往往会造成一人感冒全国吃药的状况,地方的执行力度也难以到位,致使政策流于形式;其四,中国英才辈出,智力资源极为丰富,组织机构也很庞大繁杂,如果充分发挥各方的主观能动性,定能查缺补漏、针砭时弊,使政策更可行、有效且能着眼未来和全局。

    房地产的商品属性和公共属性以及复杂的产业链条和行业关联度,就决定了房地产的治理不仅仅是政府的职能,而应该政府和社会共同参与,各自承担应有的角色职能,建立系统思考的联动工作机制和治理体系。

    系统思考工作机制要求改变以往习惯就事论事、视野狭窄的思维方式,而改为全视角、全方位的系统思考。要把该事物放在一个系统内,要到看影响事物的各方因素的相互关联作用,通过调整各因素的状态和处理、协调系统中的人、物、能量和信息,达到解决问题的目的;从看事物的表面到洞察其变化背后的结构,从静态的分析到认识各种因素的相互影响,进而寻找一种动态的平衡。系统思考机制中各元素具有自主性,遇到问题能自动、有效的运转,及时补位,激活免疫系统,通过社会、政府的自身体系进行有效的自动调节,并使系统始终处于灵动状态,遇到问题后自动激活各必要功能自行处理,联动其它元素把问题解决在萌芽和初始状态,实现处理成本最低化,处理效果最优化。

    中国房地产行业管理系统思考机制就是中央政府及所属部委(特别是与房地产行业关联度密切的建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人行、税务总局、统计局、银监会等部门)、各级地方政府、各级人大、政协监督协商组织机构、各级地产协会、商会及相关民间组织、新闻传媒、地产上下游相关行业管理职能部门及组织、各类房地产中介机构,特别是消费者组织、专业职能部门(建设部门、国土部门)形成完整的系统,通过各组织的角色定位,自主行使角色职能。把局部问题解决在地方,把个别问题解决在当时,把隐患问题解决在萌芽,而不是等、拖、靠、推中央。

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    参考资料
    [1]^引用日期:2018-12-10

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