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  • 地产

    地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。地产主要包括土地和土地资本。简单地说,就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。前瞻产业研究院通过对我国大陆31个地区房地产投资及增速的对比,将这些地区或城市归为四个类别:吸引力市场(房地产投资份额很高,增速较低);明星市场(房地产投资份额较高,增速较高);择机进入市场(房地产投资份额较低,增速较高);观望市场(房地产投资份额和增速均较低)。

    编辑摘要

    基本信息 编辑信息模块

    中文名: 地产 英文名: real estate

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    词语释义/地产 编辑

    一般特征

    据明源地产研究:土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征:
    1、属于一定的所有者或使用者;
    2、有明确的四至界定;
    3、可以依法转让;
    4、能给所有者和使用者带来一定的权益。

    用途分类

    1、居住用地;
    2、工业用地;
    3、商业服务用地;
    4、仓储用地;
    5、市政、交通用地;
    6、科教文卫设施用地;
    7、绿化用地;
    8、其他用地等。

    交易形式

    地产主要包括土地和土地资本。
    (1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。
    (2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

    经济行为

    估价:专业的价值评价服务
    经纪业务:促成买卖双方交易的服务
    开发:建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务
    财产管理:为产权所有人管理不动产的服务

    地产类别

    商业地产
    商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
    工业地产
    指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产的土地批租年限为50年。
    住宅地产
    以居住功能为主的住宅房地产。

    房地产/地产 编辑

    房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物,比如建筑物。房地产一般也被称为不动产(real property,也写作realty),与之相对应的是私产,即动产(personal property,也被称作chattel或者personalty)。在技术层面上,一些人试图将房地产与土地和设备等其他不动产相分离,同时将房地产所有权与房地产本身相分离。在不动产(immovable property)归于民法权限下的同时,普通法中使用的是房地产(real estate)和不动产(real property)来这类权利。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一的。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益,随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。

    各地房产发展沿革

    中国大陆
    主条目:中华人民共和国房地产业
    1980年代
    二十世纪九十年代中后期,中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,开始推行住房分配货币化制度,这种制度自1986年开始在烟台进行试点,以提租发券、空转起步为特征。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。
    然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀(1988年通货膨胀率已达到18.5%),宏观经济全面调整导致银根紧缩,大量房地产企业失去了资金来源,产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下,住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。
    1990年代
    1992年,领导人邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放,南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨,这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀,并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省,广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。
    1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。
    到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后,新建住房原则上只售不租,同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款
    2000年以来
    进入二十一世纪,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元,占全社会总投资36898亿元的16.9%,到2004年房地产投资升高到14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元,总投资32895亿元,占比18。8%)。与此同时,政府也出台多项优惠政策,以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括,退还个人所得税,降低交易契税,放宽银行贷款条件,加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下,房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。
    2000年上海的房屋每平方米均价为3326元,到2004年时均价已上升至6385元,涨幅达到92%。2001年,上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米,2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米,而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。
    而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上:杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势,但也比上海更早遭遇到市场的反击,但依然在2009年后超越上海成为华东地区房价最高的省会城市;北京的房价涨幅也相当惊人,其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市,同时也蔓延到了一些二级城市,2008年后,浙江温州市的房价超过上海,以鹿城区房价34420元、乐清市37420元和瑞安市房价47450元的价格成为全国房价最高的城市,而同时台州、义乌、宁波等地区房地产价格也先后突破20000大关。
    2014年7月16日,国家统计局发布数据显示,1—6月份房地产的销售面积下降6%,销售额下降6.7%,不同地区房地产的价格也出现了分化,二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。

    抑制房价政策

    国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产与1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的,这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理,牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后,国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进,直到2005年年初达到短期内的顶峰。但在随后的发展看来,号称‘抑制房价’的政策实际上只是银行在区分客户,对贷款50万以下的拒绝,实际上是鼓励价格不到50万的房产涨价涨到50万以上去;事实上到了2005年,上海市区已经找不到50万的房子,这个价格都在很远的郊区。
    2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定,“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”,“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”,“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显,大量消费者持币待购,对市场有很强的下降期望。在主流媒体‘涨幅下跌’的声音中论调中,房价还是在继续上涨,一直涨到了2008年中的时候。此时美国次贷危机浮现,政府接下来又推出了新一轮刺激房价上涨的政策。

    刺激房价政策

    2008下半年,受美国次级贷款危机影响以及自身调整的要求,中国大陆的房地产业开始一次普遍的调整。房地产交易量大幅萎缩,但是平均成交价格并没有下降。之后中国众多城市地方政府纷纷出台相关政策直接补贴开发商,并放宽了征地政策,部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。
    之后不久,中央政府宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%,并允许按揭利率最低可以执行同期贷款利率的70%。并大幅减免了购房契税。同时对之前地方政府出台的“救市”政策予以肯定。这普遍被解读为中央政府开始放弃之前的抑制房价政策,转为重新希望通过刺激楼市来刺激中国经济。但也有人认为在中国房地产泡沫并未破裂之时便放弃对房价的抑制,会埋下更大的隐患。
    2009年,政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标,放开了银行信贷,以适度宽松的货币政策,新增贷款10万亿人民币。由于国际经济环境低迷,国内可投资行业单一,大量资金涌入了股市和楼市,股市从2008年低点1700点上升至2009年7月的3130点,楼市由于开发商资金充裕,又掀起了一波涨价风潮,地价楼价很快超过07年的高点,有观点认为:“以2009年的价格来看,2007年还是太便宜了”。截至2009年底,甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议的1:574。

    房地产项目发展的特点

    资金需求量大
    投资期长
    受法律管制
    具保值功能
    长期服务性
    重视前期策划 

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    扩展阅读
    1地产告别黄金十年开始转型之路

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