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  • 学区房

    学区房,从某种意义上讲,学区房是房地产市场的衍生品,同样也是现行教育体制下的一个独特的现象,随着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外,一些重点中学附近的房产,例如天津学区房的远洋城,也会受到学生家长的青睐,在学校附近购买房产居住,将有利于家长管理孩子的生活和学习,孩子也可以提高学习的效率。2013年5月北京部分学区房出现均价10万的天价。2014年4月,在市区热门地段房源中,交易税费较低的小户型公产房和企业产房比普通二手住宅更受到关注。很多现场“淘房”市民认为,公产房置换的交易成本比较低,而一套交易期未过5年的二手住宅的动辄数万元的税费负担还是比较重。 数据统计显示,从2013年5月至2014年4月,学区房均价由7387.5元/平涨至7577元/平,涨幅2.57%。

    编辑摘要

    基本信息 编辑信息模块

    中文名: 学区房 英文名: The school district room
    意义: 房地产市场的衍生品 投资优势: 升值空间相对较大
    产生原因: 家长追捧 不让孩子输在起跑线上 购买事项: 下手前先了解当地入学政策

    目录

    定义解释/学区房 编辑

    学区房学区房
    学区房,一个特别的名词。从某种意义上讲,学区房是房地产市场的衍生品,同样也是现行教育体制下的一个独特的现象,随着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外,一些重点中学附近的房产,例如天津学区房的远洋城,同样受到学生家长的青睐,一部分家长认为,在学校附近购买房产居住,将有利于家长管理孩子的生活和学习,孩子也可以提高学习的效率。

    学区房成为一些房地产商的一个促销手段,好的学区房普遍高出其他房源的20%,尽管价格不菲,但往往常受关注。

    学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端,主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡,造成一些所谓的“好”的优质中小学,这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。

    投资优势/学区房 编辑

    学区房学区房

    相对于普通商品住宅而言,“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧,“学区房”的投资优势日渐凸显,无论是商品房市场还是二手房市场,即使是在楼市的低迷期,学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。

    学区房要以居住功能为主,房子是要住很久的,不能为了学校而放弃了自己想要的生活动能。看房子的时候,还是要看它的居住品质、楼盘景观以及居住功能等方面。当然,拥有良好居住价值的基础上,如果周边还有学校教育资源,那么这个房子是非常值得考虑的。

    理由一:孟母三迁 给孩子更好的成长环境望子成龙是每个父母的心愿,学校周边文化气息比较浓重,人文环境比较好,家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶,使他们的身心得到更好的发展。

    理由二:交通便捷 安全 配套设施完善

    名校周边向来是交通密集的场所,也是政府会加大力度保证安全的区域,并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便,生活便利,孩子成长环境安全。

    理由三:教育房产双投资 升值空间

    购买学区房也不失为一种投资行为,只要重点小学、名牌小学不搬走,学区房的升值空间将十分巨大,当孩子毕业之后,完全可以把升值多倍的房子再卖出去。

    现状分析/学区房 编辑

    学区房学区房

    最近2个月,北京的学区房竟然每个月上涨1500元左右。像这种现象并非北京市所独有,在南京,目前的学区房价格是10年前的三倍还多。为了孩子能上一个好小学,家长们不惜自己作出牺牲,要么放弃大房子选择小房子,放弃新房子选择旧房子;要么宁可自己上班绕远路,也要孩子上学方便。但是,即使上百万的付出,家长们可能最后也难以如愿以偿地把孩子送进希望中的学校。

    北京市海淀区四环内的两栋楼房,两者相距20多米。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同,但两栋楼房都建于1988年,建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木。但是,作为二手房,在交易市场上,相距只有20多米的这两栋楼房,它们的价格却有着天壤之别。

    学区房学区房

    某房地产经纪公司业务员:“ 你比如说对面这个小区吧,东南小区927号楼,它的价格单价是两万五到两万六,然后对面这个小区,就是大泥湾小区这个房子呢,这个价格呢大概市场价是一万五到一万六”。

    建设年代、建筑结构和地理位置几乎没有差异,为何中关村927号楼的二手房价格要比大泥湾2号楼的价格每平米高出9000到1万元呢?因为这个小区这个楼它是学区房。”那么,什么是学区房?为什么学区房与非学区房相比,价格高出那么多呢? 如果一位客户买了学区房,他的孩子就可以上重点小学;如果买了非学区房,他的孩子只能上一般的学校。那么,究竟什么是学区房呢?

    就是说由教育部门或者由学校规定的招收的这种招生啊,或者入学的指定的一个地域划分的范围。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育,免试就近入学,这么一个范围,所以我们把这种范围里面的那些物业、房产,我们叫做学区房。那么这些学校,主要是重点小学,还包括一部分重点中学”。

    据了解,包括北京市在内,中国城市在小学入学政策上,都采取的是就近免试入学,因此,对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校,都有明确的划分。而重点小学划片内的房子,便成了二手房市场上热炒的一个概念。目前,在北京市已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块。其实最典型的、最集中的有这么几个板块:首当其冲的就是中关村这个地区,中关村、学院路,包括万柳这一大片,里边呢其实相对来说,学校、小学,重点小学、重点中学相对都非常集中。另几个呢,其实相对中关村来说稍微差一些,但是也是一个比较重要的一个学区板块。比如说东城东四地带,西城比较有名的比如说四中、八中,这都是全国全市非常有名的一个重点学校,另一个板块就是朝阳板块。

    就整体而言,在二手房市场上,北京市的学区房比非学区房价格平均能高出多少呢? 差距在几千块钱。估计一下,基本上也差三千左右,至少得差到三千元/平米。

    反映问题/学区房 编辑

    学区房学区房
    就近入学本来是个意图良好的政策,可现在,对不少家长来说,却意外结出了学区房这颗不得不咽下去的苦果,甚至成为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是,当这场游戏的参与和推动者还不仅仅是望子成龙的学生家长,还有房产中介和开发商的时候,就近入学政策陷入了尴尬。

    的确,按照专家的说法,与交纳赞助费择校相比,通过购买学区房择校是一种进步,体现出一定的合理性,因为它避免了交纳赞助费所带来的权钱交易和暗箱操作,用市场化手段让择校规则变得简单和透明。但是,把择校变成择房,仍然是一种变相的不公平。家里经济条件好些的孩子就近进好学校,条件不好的孩子只能靠边站。显然,这与政府当初推行就近入学政策的目的还是背道而驰,明里买房和暗里交择校费,在结果上没有多大的区别。

    学区房会不会像赞助费择校一样,成为一个难以解开的死结呢?其实,不管是赞助费择校,还是买学区房择校,都是因为教育资源的不均衡,因为优质资源的集中和稀缺,这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置,才是解决择校问题的根本出路,也才能消除学区房的市场基础。

    其实,不止是学区房,学校和地产联姻在当下的房地产市场上显得越来越普遍,在很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校,借以作为涨价的理由。一种不公平导致另一种不公平,从根本上说伤害的是家长和消费者的利益。我们的有关部门,还有房地产商们,在追逐利益的时候,不应该忘了自己对社会应负的责任。

    注意事项/学区房 编辑

    下手前先了解当地入学政策

    由于优质教育资源供应有限,楼盘在宣传上大做名校文章,抓住的就是家长望子成龙的心。

    虽然长沙各区小学招生实行属地管理,实行“就近入学”的大原则,但各区的招生政策各有不同。“就近入学”在具体的执行上还有很多细节,对于购买“学区房”的家长来说,购房前应到区教育局查询清楚招生政策,并留意各名校近几年来的招生范围,尽量选一些常年归属在名校范围内的、更靠近学校的物业。同时,购买学区房还要注意户口的迁移,在一些学位紧张的学区,房户一致在录取序列上有时会更优先。这种情况,购买新房的时候,记得也要把户口转过去。因为除了少数的楼盘不要求户口外,大部分的情况下,入读小学与房产证和户口挂钩。

    区域配套及社区配套需相辅相成

    学区房学区房

    开发商在楼盘项目中引入学校,是增加该项目附加值的一种方式。除了有优秀的教育资源外,更多还需要从居住者的生活便利性方面考虑,提供更多的优质配套资源来满足人们生活和精神等多方面的需求。很多楼盘因地理位置的优越性,通常有良好的教育资源配套,也就形成了传统意义上的学区房,但小区自身基础建设相对较为薄弱。

    对于孩子的健康成长,好的教育固然排在首位,好的居住环境也十分重要。消费者在投资购买楼盘时,不能只为购买教育而购买楼盘。楼盘的生活配套,如社区商业、医院等方面是提升业主生活便捷度的关键,此外还要注意楼盘的品质,如楼盘的美誉度、设计品质等各个方面都是开发商需要考虑的问题。

    合同注明,避免买学区房无法读名校

    过去,不少开发商均宣传自己的楼盘是“教育地产”,附近有多少家名校或孩子在家门口就能从幼儿园上到大学,但事实证明,并不是楼盘“近”名校就能“进”名校。置业者在购房前一定要咨询清楚,自己购买的学区房是否有学区名额。因为开发商毕竟不是教育机构,楼盘承诺的教育环境要受到第三方的制约。同时,在购买二手学区房的时候,一定要在付清全额房款之前确保房主的户口已经迁出。学区房购房者可通过公安局户政处详细了解户口情况,为了保险起见,业主最好挑选没占用过指标的学区房。如何避免买来学区房无法入读名校,最保险的做法是:在合同的附加备注写明条款,要开发商承诺房子有某某学位,若承诺是假的,将作出多少赔偿。

    四大要素/学区房 编辑

    购买“学区房”要特别注意户口的迁移问题,同时还要注意“山寨学区房”,也就是说,购买学区房也有需要注意的地方,否则会弄巧成拙。

    落户关键

    对出于子女就读而购房的情况而言,尽早落户是其中的关键所在。业内人士表示,在二手房买卖过程中,由于产权过户与户口迁移并不是同时进行,一般情况下是先办理产权过户手续,而后再行办理户口迁移手续,卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出,而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是,户口的迁出和迁入有前后关系,即必须是原有户口全部迁出之后,才能办理户口迁入手续。否则,即使产权属于自己,但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

    此外,有时由于特殊原因,交易中卖方会推迟户口迁出的时间,这种情形并不少见。对于上述类情况,双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

    片区调整

    学区房学区房

    受生源人数影响,每所学校每年招生区域也会适当进行调整,这样势必会影响到有就近入学需求的购房者,如果提前“打埋伏”所选择的区位不准,很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。

    记者从上海教育部门了解到,由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化,特别是名校周边,一般人数会出现大幅增多现象,因此各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调,调整学区划分。因此建议购房者在考察房源之前,一定别忘了前往教育部门了解清楚,是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心,因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整,从名校学区调整到另外一个普通学区,这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。

    了解政策

    即使是在同一个城市,各个区县对“就近入学”规定也有所不同,因此对于购买“学区房”的购房者来说,在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。

    如在北京、上海,有些名校因为生源过剩,对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出了限制,这些因素使得孩子无法入读心仪的重点学校。还有些学校在招生时会对入住时间进行硬性规定,如上海有些学校对每年新招收的生源户口迁入时间要求提前3年。对此专家建议一定要在购房之前到该区域学校就此事详细咨询,包括入学的年限、同一套房的名额标准等,确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。

    此外动迁风险也要当心。要了解区域是否存在被拆迁的情况,以免造成不必要的损失。

    随着全国各地相继取消限购政策,央行[微博]高调表态放水救市,堪比2008年的房地产大拯救终于达到了最高潮。回顾这几年的严格限购、限贷,很多人的生活轨迹都因此受到影响,其中既有为了孩子上学孟母三迁、反复腾挪的学区房;也有极端一些的为了买房离婚、为了贷款离婚;更有高房价下如春笋般冒出的各种新城,在盛况之后成了让人惊悚的“鬼城”。

    山寨版

    学区房学区房

    有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔,但并非意味着就能进入该学校就读。

    虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读,但是记者在咨询上海市教委时,有关人士对此解释说,“就近入学”中的“就近”指的是相对就近概念,而非绝对地理位置的远近,不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学,也不是指某一所小学距离某一所中学近就是就近入学。

    据了解,按照相应规定,每个学校的招生范围每年都会公布一次,但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分,这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔,却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。说到底,是政府职能部门工作缺乏人性化。

    还有,市场上有些楼盘不管三七二十一,将附近所有学校统统放进自己的楼书中来,并宣称自身为“学区房”,其实楼盘能否划入学校的招生范围,需事先了解清楚。而对于少数与名校距离很近,但并不是其招生范围内的“山寨学区房”,则一定要当心。

    价格现状/学区房 编辑

    价值趋势

    面对一波又一波的楼市调控政策,学区房的抗跌性最强,价值高,与其它房地产板块不同的是,学区房基本上都是望子成龙的父母为了给孩子准备优质学校学位而购买;同时,它受到二套房贷上涨影响远远小于其他的商业性购房,有限的优质教学资源导致越来越少的学位房价格不断攀升,在一定程度上抵消了房贷政策的冲击。从全行业来看,学区房非常紧俏,基本上属于卖家一放盘立刻就有人接下,其房价在其他商品房价普遍得到

    遏制时还在稳步上涨。从板块本身来看,30-70平米的二房式卖得最好,面积越小的学区房越受欢迎,但同时单价也越贵。

    天价抢手

    北京五道口天价房北京五道口天价房

    教育资源分布不均,家长不愿让孩子输在起跑线上,直接让北京的学区房成为炙手可热的高价抢购品,也造就了被戏称为“宇宙的中心”的天价房。

    2013年5月,网友在微博上发了一个房地产中介的价目表,显示北京市五道口的房子10万元每平方米。其实,这是北京海淀区五道口的学区房,37平方米预售价350万元,均价为10万元每平方米。

    当年的开发商任志强感叹道:“当年开盘价格才4000多元一平方米。”有网友戏称五道口是“宇宙的中心”,“这下死了在北京买房的心了”。

    而五道口能有如此天价房的出现,关键在于它的属性——“学区房”。

    潜规则/学区房 编辑

    背景

    “一纸小升初,两行辛酸泪……”一篇网上广为流传的《新木兰辞》道尽了家长的纠结和无奈。有业内人士透露,“小升初”之所以煎熬,是因为起支配作用的,不是政策法规,而是一套套“道高一尺,魔高一丈”的“潜规则”。

    具体内容

    潜规则1:隐秘的“共建生”盛宴

    所谓共建,就是政府机关或企事业单位为满足子女上学,通过单位赞助钱或物的方式,与知名中学建立起“共建”关系,共建单位的子女在小升初时可以直接“划”入这所知名中学。

    “能建立起这种共建关系的都不是一般的单位或企业。”一业内人士透露,一般来说,这些单位或企业要么有权,要么有钱,能为学校提供一定的便利或福利。

    据透露,这些共建单位的孩子,无论户口及家庭实际住址,只要是内部子弟,就可以“正大光明”地进入该所中学。

    潜规则2:开发商与学校“互惠互利”

    在没有这种“强大背景”的情况下,要想上好初中,还有一个众所周知的潜规则:买学区房。

    “按照就近入学原则,有些新开发的小区并不一定都能划进好初中。”有业内人士表示,如果开发商动点“脑筋”,结果可就大不相同了。

    该业内人士透露,开发商在开发小区前,就会和旁边的热点中学谈“协议”,一般来说,开发商或者帮其建某个场馆或楼,或者捐车、捐设备,小区业主的孩子就可以划片进入该中学。

    一切谈妥后,开发商就可以打出“上××中学”的招牌吸引买主,房子价格自然也比周边贵不少,而学校也从中获了利。

    “现在,很多开发商只解决业主的孩子,二手房业主的孩子一般都不解决。”该人士透露。

    潜规则3:有上层关系的“条子生”

    “条子生”向来是学校最头疼,也最无可奈何的生源。

    “划片招生,一般来说,都是50人/班的标准班额确定的招生班级总数。”某校长告诉记者,但等到开学,大家就会发现一个班能有60人~70人或者学校被迫扩班,秘密就在“条子生”。

    据他讲,很多条子生都是各种领导的关系户,哪一个也得罪不起。每年快开学时,也都是校长们最头疼的时候。

    他还透露,有些学校在上报招生计划时,故意少报1~2个班,而少报的班级,说白了就是为了照顾各种各样的“条子生”。

    潜规则4:直接“买通”划片人

    与这些间接找人走后门入好学校相比,还有一种最直接的方式,那就是直接“买通”划片人,顺理成章地被划进好学校。

    “这也是被公认为风险最小的方式。”业内人士透露,现在各公办学校都是划片招生,但各个片区究竟有多少学生、生源是增加了还是减少了、哪个片区内生源压力大……很多人都是从表面上对此有大概了解,但特别具体的,只有参与划片的人最清楚。

    据透露,某个学校片区内生源少三五个,参与划片的人正好可以趁机将自己的“关系户”塞进去,给各学校下发名单时,学生的名单都已经在其中了。

    “这些家长一般很低调,不愿与人交流孩子到底去哪所学校上初中。”该业内人士表示,等到开学,学生、家长都忙着送孩子上学、报到,根本就没有人会在意这些孩子到底去哪所学校上初中了。等回头再了解此事已经毫无意义。

    潜规则5:招进民办学校进本校就读

    以前,很多初中都办有分校,现在,尽管分校已经改制完成,但不少仍属于分校的教育集团或与本校有着千丝万缕的联系。

    “只要与本校有扯不清的关系,很多事都好商量。”业内人士透露,现在民办学校,可以正大光明地对学生进行测评,说是测评,其实就是考试,招优秀学生。

    据他讲,招来优秀学生,有些学校为了留住生源,为三年后的中招铺路,就会“暗度陈仓”,将本来该在民办学校就读的学生弄去本校就读。

    “在本校就读的学生有很多学籍都是在民办学校。”该业内人士表示,但对家长来说,只要能在本校就读就行,学籍在哪儿都无所谓。

    潜规则6:考得好进实验班

    不是“官二代”、“富二代”,拼不了爹、堆不了钱的普通家庭,通过考试进入初中学校的实验班则是唯一途径。尽管小升初一直在明令禁止考试,但考试则是家长们公认的最公平的方式。

    “实验班,说白了就是重点班。”一业内人士表示,现在很多初中都有重点班,而且,无论是优质学校还是薄弱初中,重点班也是家长们公认的,软件硬件都“过硬”的班级。

    据透露,一般来说,家长们从四五月份都开始打听各初中的情况,有意向考试的学校会让家长们留下详细信息,为避免咨询的家长中出现“间谍”,学校就会通过各种渠道打探该学生是否该上初中、成绩如何等,等到一定时间,学校就会通知学生进行考试,录取的学生被许以实验班。“有些学校,普通班才招4个班,但实验班都能招4~6个。”

    潜规则7:教师子弟隐形福利

    与找人、托关系、找门路的方式相比,只要能有在优质中学当教师的父母就意味着一出生,就注定了要上优质中学。

    “很多优质学校都对教师有隐形福利。”一业内人士表示,只要是教师子女,不管成绩如何、住址如何,都可以与正常划片就近入学的学生一样,正大光明地来该校读初中。

    据透露,其实,不仅是教师,只要是该学校的工作人员,甚至后勤工作人员很多时候都能享受到这种福利。

    房产过户/学区房 编辑

    方式

    房产过户有三种方式,继承、赠予和买卖。

    具体分析

    一、继承方式,最省钱,但是受限条件挺多。

    继承从费用上来算,只有两部分:一是公证费,二是到房管局去办理过户登记的工本费。两笔费用加起来也不过数千元。

    目前各地公证收费标准不一样,杭州的公证费用是按照房产的面积算,每平方为30元。如果一套90平方米的房产,那么公证费就是30×90=2700元。

    房产继承分两种,一是法定继承,二是遗嘱继承。法定继承也就是说,父母只有郝女士一个女儿,那么去世后房产自然继承给郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹,那么父母需要立遗嘱明确房产由郝女士继承,或者其他兄弟姐妹去公证放弃自己的继承权,统统让给郝女士一人。

    写到这里,很多人就知道了,“继承”需要遗产人死后才能进行过户。

    所以,郝女士目前的情况不适用继承。

    二、赠予方式,相比继承方式多加一个契税。

    要缴纳契税3%+公证费+过户登记费。只是有一点值得注意,以继承和赠予两种方式取得房产,如果今后要交易的话,费用就比较高了。因为相当于你之前得到房产为零成本,那么当你将房产卖出时,涉及的个人所得税会比较高。

    如果这套学区房价值100万元,那么要征收20%的个税,也就是20万元。

    三、买卖过户,可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。

    这里也分几种情形。

    情形一:如果这套房产是老人唯一的房产,小于90平方米(属于普通住宅),距离上次交易满5年,那么,营业税免征,契税1.5%,个税免征。

    也就是说,如果是老人的唯一房产且小于90平方米,那么买卖过户的方式比赠予方式的费用还要省。

    情形二:如果这套房产大于90平方米(属于非普通住宅),契税要3%,个税为差额部分的20%(比如以前这套房产两老是房改房20万元买下,现在市值100万元,那么差额就是80万元,个税为16万元);而营业税,满5年免征收;不满5年,营业税将近6%。

    学房疯涨/学区房 编辑

    学区房学区房
    北京最贵的房子,既不是玉渊潭公园附近价格曾超过20万元/平方米的钓鱼台七号院,也不是紧挨天安门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府,更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观,而是分布在重点小学附近、被称作“学区房”的普通住宅。

    由于北京市的优质重点小学资源十分稀缺,就学需求量又十分巨大, 重点小学“门票”一票难求。拥有一间指定区域内的住房(有的学校还需要学生的户口与住房一致),孩子便可以有资格进入重点学校读书。

    北京各重点小学附近的学区房价格一路水涨船高。根据北京市教育部门的规定,文昌胡同属于实验二小的划片区域。在一房难求的局面之下,文昌胡同一带的房源近年来也是步步高涨。

    除了一套10平方米340万元的房子外,文昌胡同另一套14.6平方米的房子,卖到了460万元,单价同样超出了30万元/平方米。

    北京西城区学区房6年内只能直系子女入学[1]

    相关文献

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    参考资料
    [1]^引用日期:2016-01-07
    扩展阅读
    1基础教育
    2北京家长在美买学区房:30万美元买独栋别墅
    3美部分亚裔成赤贫阶级 爱炒学区房增风险

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