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  • 房贷风暴

    房贷风暴,是指房贷公司贷给那些信用纪录较差、甚至根本没有信用纪录的客户的贷款;通常一般银行不愿贷款给这样的人,次级房贷公司就借钱给他们,但索取较高的利息,房贷公司再把这些贷款“证券化”,在金融市场销售。而次级房贷问题在金融市场引发了呆帐连锁效应的迫切危机,在各国经济相互关系紧密的今天,特别是象美国这样的经济大国来说,此危机必然产生全球性的连锁反应。从而形成金融市场的风暴。房市荣景是数字的堆砌,背后的真相可能是处处可见的空屋,以及一堆还不起房贷的人。

    编辑摘要

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    简介/房贷风暴 编辑

    提示性释义:一开始发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。后来导致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机,2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

    例句:值得注意的是,一些银行已发出公告,提示客户关注美国次级房贷风暴所带来的投资风险。

    产生/房贷风暴 编辑

    美国自2000年不景气时起,布什政府用低利率再配合减税措施,鼓励大家购房,目的利用建筑业拉动经济。这就带动了一波不动产大涨。 但从2006年开始,美国房地产市场明显降温,房屋价格持续下跌。例如,洛杉矶在前三年房价走高70%以上,之后回落,至今已回落了两成以上。另外,美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大,违约现象大量出现。 很多银行、金融公司,大力扩张住房贷款,最令人诟病及担心的有两项政策:其一,购房无须提供首付,全部资金皆可从银行贷款,前几年还可只付息而不用偿还本金,以此吸引借款客户;其二,对借款人不作任何信用审核,即针对“次级信用”的人借出大笔金额,而那些打零工、新移民和年轻单身母亲等人,如今就面临了没法付出利息的窘境,更别说偿还本金了。 因为金融技术的进步,有的投行向这些银行买下这些贷款,将它打包成一笔债券,然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司,称为“次级房贷债券”,且有信用评等公司如SRP(标准普尔)给予债券信用等级。 当这些次级贷款人违约率升高后,债券等级便被SRP等调降,债券价格因此大跌,投资者遭受了很大损失,没人接手,想卖没门。更有甚者,象美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下避险(或私募)基金专门投资这种债券,更糟糕的是他们再拿这些债券抵押,再去投新的次级债券。 当这些公司的客户要求赎回基金,但因这些债券无人问津,故而公司公告拒绝客户的赎回申请,因而引起恐慌。在所有上市公司中,金融机构的股价在这次危机中直接受波及而跌得最惨,因为投资人害怕他们持有此类债券,或其它类似债券遭池鱼之殃。从而引发了一系列的连锁反应,导致了房贷风暴的爆发。

    影响/房贷风暴 编辑

    次贷危机对全球金融业的冲击程度超过人们原先的预期。从率先“出海”的中国投资有限责任公司和QDII上百亿元潜在损失,以及大型上市银行的次级债投资损失或有所扩大等方面来看,中国所受到的次贷危机影响有扩大之势,需要对这种影响进行全面深入的评估。然而,“触礁”的资金可能不止这些。因为,其他机构究竟有多少投资于海外,是否有损失还不得而知。值得注意的是,中国目前1.43万亿美元的外汇储备也面临部分损失。次贷危机引发美联储两次降息,美元疲软态势加剧,今年以来对人民币跌幅已超过5%。同时,受次贷危机影响,中国大量持有的美国国债尤其是中短期国债收益率全面下跌。此外,中国上市银行投资次级债的损失或比预计的大。德意志银行预计,全球银行业在次贷危机中的损失可能高达4000亿美元。这远高于前期的预期。美林、花旗、瑞银、汇丰等国际金融集团相继传出巨额次级债投资损失的消息,并拖累全球股市经历了“黑色一周”。A股市场也受到影响,沪指周跌幅达8%,创9年来最大周跌幅,沪深两市总市值一周蒸发2.45万亿元。中国各大银行投资次级债共造成多大损失,目前还没有确切数据。随着次贷危机继续深化,这些投资损失迟早会浮出水面。

    扩散/房贷风暴 编辑

    美国房贷投资公司AHM于4月9日发布财测警讯,使得市场对于抵押贷款产业的恐惧受到强化。投资人近几周来主要的忧虑,是对风险最高的贷款户融资的抵押贷款公司,不过现在这种痛苦可能已在扩散。

    AHM解释,受到第一季异常庞大的债务波及,公司针对价值4.84亿美元的AA、A或BBB级有价证券,不是采取注销就是要认列亏损。这种等级的证券,通常表示借款人偿债的可能性很高。

    调降财测后,AHM第一季的每股获利将介于四十到六十美分,今(2007)年全年获利将达3.75美元至4.25美元。ThomsonFinancial稍早预估AHM第一季每股获利1.06美元,全年获利五美元。

    AHM执行长MichaelStrauss表示:“虽然美国房市可能会复苏,但是我们必须假定目前的市场状况可能持续,AHM今年可能无法恢复过往的销售毛利水平。”

    Strauss的公司藉由调升它向客户收取的利率,来对抗诸如此类的亏损。AHM财报于日前发布后,遭股民大卖,导致午盘稍早股价重挫15.4%,报21.85美元。同业股价也受波及走低。NovastarFinancial大跌3.4%,至5.13美元,具有市场公信力的HomeLenders骤降4.4%,报每股9.22美元,M&TBank小跌0.9%,报105.08美元。

    Standard&Poor的股市分析师JasonWilley在研究报告中指出,他们将上述新闻视为住宅抵押贷款市场的纷扰,已经扩散至次级房贷之外的证据。Willey同时将AHM2007年的每股获利由4.69美元调降至2.89美元;12个月目标价则下调5美元至22美元。

    这类痛苦扩散的另一个征兆,是M&TBank已于3月30日申报财报时表示,该公司发现投资人对于所谓的Alt-A贷款的兴趣正在下降。该类产品的融资门坎通常介于主要及次级房贷之间,向贷款人要求的证件数据较少。

    房价近几个月来波动,导致越来越多人无力偿还抵押贷款,AHM成为最新一个受到冲击的放款商。不过市场近期多数的担忧,却集中在向风险程度最高客户放款的银行身上。

    在次级贷款风暴中首当其冲的NewCenturyFinancial,已于4月2日申请破产保护,并解雇3200人,裁员人数达到公司的一半以上。NovastarFinancial于3月16日收盘后表示,该公司有意裁员大约350名员工,达公司劳动力的17%,以配合它所谓“抵押房贷市场的环境正在变化”的说法。上述说法有被过度淡化之嫌。

    冲击消费/房贷风暴 编辑

    美国房市盛极而衰,以及由此衍生的次级房贷风暴已开始损及美国消费者信心与支出的层面,而这也是美联储与经济学家最感担心的情况。刚公布的成屋销售就已经降至新低。

    美国周二(24日)公布3月成屋销售,降至2003年6月以来最低。美国房地产协会指出,3月成屋销售年率是612万户,较去年同期下降8.4%,创下自1989年1月以来最大跌幅,而且也远不如原先预期,该协会更是警告,房市可能要到今年下半才会出现反弹迹象,不过即使如此,也是欲振乏力。

    与此同时,纽约经济谘商理事会也公布4月消费者信心,跌至2006年8月以来最低。此外,全球第一大车厂宝座岌岌不保地美国通用汽车周一(23日)也发出警语,指出美国次级房贷风暴已波及到美国汽车市场,该公司4月份销售恐不乐观,显示美国次级房贷风暴已逐步扩大,开始抑制消费者支出。

    纽约经济谘商理事会周二则指出,4月消费者信心指数由前月经修正后的108.2点降至104点,是2006年8月以来最低,然而消费者对未来一年的预期指数却达到2006年8月以来最高,在5.2点。

    美国若干产业已感受到房市趋疲的冲击。美国通用副董事长卢茨周一出席一场汽车产业会议时表示,美国房贷市场危机冲击车市的影响这个月已经显现。卢茨是迄今警告房市危机外溢至其它经济部门层级最高的汽车产业主管。卢茨宣称,他还不清楚通用4月份的销售表现,但他预测,整个汽车市场这个月都将感受到房贷市场风暴所带来的冲击。卢茨说,体市场略显疲弱,这是因为房市问题与房贷产业崩解的缘故,许多人都发现本身的负担能力下降,这种情形当然有其影响,不单只是他们公司,整个产业都一样。

    包括通用在内等各大车厂5月1日将公布4月份的美国销售数据。以今年首季而言,美国汽车市场销售量较去年同期衰退1.2%。通用、福特与克赖斯勒等美国前三大车厂在次级房贷风暴未引爆前,对今年美国车市景气原本就不太乐观,全年销售预测介于持平与小幅衰退之间。

    吹散全球股市/房贷风暴 编辑

    全球再爆股灾,市场忧虑美国次级按揭市场危机进一步扩大,美经济或陷入衰退,拖累美股周二大跌242点。欧亚股市亦全面暴跌,香港股市收市时亦急挫496点。

    除了美国次按危机以外,分析员还认为,日圆突然急升再度引发套息交易平仓潮的恐慌,和市场忧虑内地再度加息,都是引发今次股灾的重要因素。

    文章认为,自从全球股市在上周急跌后,投资者信心本已变得十分脆弱,任何突如其来的坏消息,均足以对股市造成莫大的杀伤力。

    美国第二大次级按揭借贷公司新世纪金融在周二再度传出坏消息,纽约证券交易所已停止了该公司的交易,影响之下,其它同业的形势亦纷纷告急。投资评级机构穆迪投资早前警告,这种危机将会陆续有来,令投资者忧虑美国整体经济或将会因此而陷入衰退。

    不过,次按危机亦有可能促使美联储提早减息。渣打香港亚洲区总经济师关家明说,美国次级按揭市场急转直下,虽然并未累及整体经济和金融市场,但此劫将可能令美国提早减息。另外,香港恒生银行副董事长兼行政总裁柯清辉亦相信,假如美国减息,除有助于纾缓次级按揭危机以外,亦可以刺激房地产价格回升。

    “蝴蝶效应”/房贷风暴 编辑

    综述

    上周,美国第二大次级按揭贷款企业──新世纪金融公司因资不抵债被纽约证交所停止股票交易,与此同时,美国最大的按揭贷款公司──全国金融公司及英国汇丰银行等也面临巨大压力,有20多家美国次级按揭贷款金融公司濒临破产,房贷风暴笼罩全美。

    次级按揭贷款是指金融机构向信用水平不佳的购房者提供的贷款,前些年房地产市场的火爆带热了次级按揭贷款市场,同时也埋下了不安定因素。这不,房市的调整、利率的上升一步步把次级房贷逼到角落,摇摇欲坠的按揭市场令美国股市走低,进而连累全球股市,风暴呈蔓延之势……

    观察家认为,美国股市之所以作出如此大的反应,全球市场之所以受到程度不同的波及,是因为两重担心:房地产市场的危机是否会向金融等其他产业传导,进而危及美国整体经济的健康;而美国经济可能遭受的风险则绝对会对全球经济产生震荡。

    “双无人士”的苦果

    “我每天都生活在恐慌中,焦虑得睡不着觉。这座房子已经成为我们全家不可分割的一部分,我可不想失去它,但我实在还不出贷款。”纽约居民爱德沃森的话或许道出了很多美国式房奴的心声,在房贷风暴中,这些NINAS———无需收入(NO INCOME)、无需资产(NO ASSETS)按揭买房的人们将吞下苦果。

    如果连华尔街都开始担心起穷人,那么这个世界一定在哪里出问题了。某媒体的评论不无道理。华尔街交易员们平时总往上看,但最近几周,事情发生了变化。

    47岁的爱德沃森是一名助理验光师,月入约1600美元。几年前,房地产红火的日子里,她在经纪人的介绍下接受了一种风险特别高的房屋贷款,这种贷款专为信用度低的人所设。随着利率上升,她每月需要还款的数额不断增加,捉襟见肘之下,她竟然接受了经纪人的主意———2002年-2006年,她把房屋再按揭了三次。这样一来,她的欠款从最初的10.3万美元飙升至28.5万美元,显然,4年间并未增加的工资很难填补这个窟窿。眼下,她每个月的还款额高达2800美元,不过,从她的不真实的借贷申请文件看,她是负担得起的。造假文件显示,她是一名月入6000美元的医生。

    在全美,像爱德沃森一样深陷泥潭的人估计超过200万,如果不能及时还清贷款,他们就可能和自己的房产说再见。据说,接受NINAS按揭的人,每5个中就有1人面临失掉栖身之所的窘境。

    房地产市场处于上升通道时,NINAS帮助一些经济状况不甚理想的人拥有自己的房子,不无积极意义。但还是个度的问题,控制、监管得当当然你好、我好、大家好,但问题就出在,“利欲熏心再加上来自华尔街股市的滚滚财源,按揭公司常常滥借出去,明知道借款人无力偿还还是义无反顾。”美国全国消费者顾问协会莱因戈尔德指出。

    玩火必自焚,新世纪金融公司等20多家美国次级按揭贷款公司终于身陷囹圄。一项由某网站统计的资料显示,目前至少已有25家向不良信用借款人提供按揭贷款的次级贷款机构或宣告破产、或宣布重大损失、或干脆出售银行业务资产,从而退出市场,而这一切仅仅发生在去年12月以来的几个月内。

    美国人一般都有个人信用评级,大致以660分为分界线,大于660分的被视为优质贷款者,低于660分的则是次级贷款者。由于次级贷款者的信用评级较低,放贷机构面临的风险相对较大,因此,贷款者一般都会被收取比普通贷款高的利息。作为一项高回报业务,规模增长十分迅速。2006年次级按揭市场总额达到6000亿美元,比2001年增加了5倍,占当年房屋贷款总额的35%。

    美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯指出,历史经验告诉人们,在繁荣周期见顶时发放的贷款,其坏账率往往是最高的。这次的事实不外如此。该协会公布的调查报告显示,去年第4季度美国抵押贷款违约率(逾期30天或30天以上偿付贷款的比率)升至4.95%,创下2003年第2季度以来新高,其中次级抵押贷款违约率高达13.33%,为近4年来最高水平。统计资料还显示,去年,次级按揭贷款违约案件升至7年来最高。在加州某些区域,次级房贷违约率在过去1年增加3倍,约每8件中就有一件违约。

    目前,房贷风暴的事态有恶化之虞。已有20多家大公司表示停止发放新贷款,对这些公司进行投资的金融企业也受到牵连。雷曼兄弟控股公司策略师指出,未来2年美国房贷违约呆账金额恐将攀升至2250亿美元。如果房价继续下跌,银根紧缩,房贷违约金额可能蹿升至3000亿美元,其中次级房贷违约金额就约占了1700亿美元。届时,150万-200万户住宅可能被金融机构收回。

    扮演“最后一根稻草”

    其实在房贷风暴席卷而来之前,有关美国经济向前还是退后的观点碰撞就甚嚣尘上,可以说,美国经济正处在敏感的十字路口,因此,有人认为,此次危机的爆发,扮演了“压倒骆驼的最后一根稻草”。也有人把因果关系倒过来看,美国经济的疲软才使得危机在这个时候爆发。不管因果关系如何排列,有一点确定无疑,房贷风暴对经济圈的影响不仅限于直接作用的房地产业、金融业,还会渗透到经济领域的各个“毛细血管”。

    虽说美国次级房贷金额总计1.3万亿美元,和加州的经济总量不相上下,但美联储理事苏珊·毕尔斯却给出了另一组让人舒口气的数字:次级房贷仅占美国整体房贷市场7%-8%的比重。据此推论,即使次级房贷违约率上升到20%,也不过将占全美房贷市场1%左右。

    但把困难想得多一些总不是坏事,我们还是听听经济学家们最刺耳的警告吧。

    摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇预测,房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点,使美国经济接近衰退的边缘。他说,房价下滑,预示着人们的财富正在缩水。财富缩水让人们感觉钱变少了,就会减少消费。民众的购买力不强,重新开始增加储蓄,经济当然就会疲软。他认为,房地产泡沫一旦破裂,意味着银行将增加新的坏账。大批死账、坏账的出现,甚至有可能诱发金融危机。

    标准普尔公司的预期报告也比较尖锐:次级信贷问题将会继续发展,严重的话可能会拖累美国经济增长一个百分点。而比较中肯和理性的判断是,次级贷款风暴对其他经济领域的影响将是一个长期的、渐变的过程,并非剧烈的、突变的。

    根据哈佛大学房地产研究联合中心的数据,房地产及包括从铜生产商到厨房家具等房地产相关产业约占美国经济的23%;美林证券的研究也显示,房价的上涨贡献了2001年以来美国一半的经济增长,不可否认,楼市是美国乃至世界经济增长的主要引擎。美林认为,银行紧缩房屋贷款可能令今年美国的楼价下跌10%,并引发经济衰退。研究机构“信用观察”指出,次级贷款恶化将令住宅房屋库存增加超过50万套,这非常不利于美国房地产市场的复苏。就业岗位也和房地产业休戚相关。资料显示,自2001年美国经济复苏以来,新创造就业岗位中有三成、约140万与房地产市场有关。咨询公司“资本经济”首席经济学家阿什沃思表示,房地产市场迅速降温导致未来一年美国企业可能每月都要削减7.3万个工作岗位。

    金融行业面临最大的变数。次级抵押房贷涉及面很广,抵押房贷金融公司、银行、共同基金、保险公司等等,它们间的利益牵扯构成了连锁反应链,比如,其中一种资金流动途径是:抵押房贷金融公司在获得购屋者的抵押权后,把它证券化并卖给银行与投资银行,而后者再转卖给资金市场投资者。按揭业维科菲尔德咨询公司董事长特里·维科菲尔德认为,“避险基金的损失将以数十亿美元计算”。

    “我们认为我们处在低迷中期,而不是结尾。”全球最大的债券基金太平洋投资管理公司(Pimco)在上周五写给客户的报告中,毫不留情地指出:次级抵押贷款的问题将蔓延至其他抵押贷款市场,“Alt-A”和大额抵押贷款的借款人的违约率可能也会增加。“Alt-A”介乎次级按揭与最高信用等级(A级)贷款之间。“由于增长放缓对消费的乘数效应,对整个经济的影响可能更加实在”。Pimco将美国房地产比喻成超大型油轮,“在距停靠地点23英里的地方完全被翻了个儿”。Pimco在报告中分析,受各种问题影响,消费金融已经趋紧。

    在噤若寒蝉的金融市场上,一些投资者却显得泰然自若,因为他们就是瞅准了危机寻找转机。雷曼兄弟财务长克里斯说,“我们期望在这阵市场混乱中,找到更多不同的机会”。有分析师认为,雷曼兄弟属于华尔街企业中,受高风险房贷牵连最深的公司。但是,雷曼兄弟却坚信,在次级房贷方面得到的经验,可能令其在这次重挫中开发新的商机,比如购买资产投资组合,或是协助客户重新安排其投资组合的内容及挑选潜力股等。

    推翻全球“多米诺”

    全球化使得任何小事件都有可能“四两拨千斤”。更何况,这次我们要谈论的事情发生在美国,发生在与全球经济有着密切供输关系的美国经济运转过程中。

    美国穆迪投资服务公司的不动产金融主管约翰·克里兹就此次房贷危机警告说,“这可能预示着全球金融市场流动性充斥的局面行将结束”。不管这种说法是否为其他经济学人士认可,但这次危机晃动欧亚市场确是不争的事实。股市、汇市、债市、金市、油市;英国、德国、法国、俄罗斯、中国、韩国、印度、日本、印尼、菲律宾,都受到不同程度的冲击。韩国KTB资产管理公司总裁张仁焕分析现象说,次级抵押贷款违约事件的影响不会只是短期的,还将对第一、第二季度的市场产生影响。

    的确,已经有人担心到了英国的房地产市场,认为它是下一个会引爆的炸弹。用例子来说明:汇丰控股公司在年前公布业绩时,曾对英国信贷表示担忧,未料却先在美国上跌了跟头,汇丰控股的资料也显示,其在英国信贷市场的呆账在增加。用数据来说明:英国平均可贷款额约为年薪的3.27倍,但借年薪6-7倍金额来置业的人数居高不下;英国《每日邮报》的负担能力指数显示,过去9个月,英国人负担房产的能力下降了3%。以上世纪60年代的房地产利率水平计算,若当时的基准为100,由于近年来房地产飙升远超过工资的增幅,现在指数已降为94.3;更忧心的是,伴随加息,首次购房人数的比例不降反升,过去两年由28%提高到35%。

    《每日邮报》的调查还显示,英国房屋价格已被过度高估,严重程度是15年之最。有关官员还称,英国房市目前整体形势恐怕比1989年崩盘时还来得严峻。本来的情况就已经很糟糕,加上美国的“示范效应”,英国市场面临的考验不小。

    目前,从全球房地产市场来看,价格增速正在放缓。英国《经济学家》杂志最近的一项调查显示,全球部分楼市逼近由热变冷的拐点。该杂志在对20个国家和地区每季度房价进行的追踪调查中发现,2005年第四季度以来,在被调查的国家和地区中,虽然绝大多数国家(地区)的房价依然处于上升态势,但包括中国在内的10个国家(地区)的房价增速明显放缓。理性调整是总的趋势,但房地产市场、房贷市场必须时刻保持警惕。

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