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  • 抵押贷款

    抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券国债券、各种股票房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期,借款者必须如数归还,否则银行有权处理抵押品,作为一种补偿。

    编辑摘要

    目录

    (图)住房抵押贷款办理住房抵押贷款办理

    抵押贷款是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人,但债权人并不占有财产,以财产担保的债务一经偿还,财产所有权的转让即告结束,设置抵押的目的,主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利,而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的,所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体,以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。

    【定义】抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期,借款者必须如数归还,否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿。

    适用范围/抵押贷款 编辑

    (图)抵押贷款房地产抵押贷款漫画

    必须是经工商行政管理部门核准注册,并按规定办理纳税登记和年检手续的企事业法人;

    产品有市场,生产经营有效益,不挤占挪用信贷资金,恪守信用;

    有按期还本付息能力,原应付贷款本息和到期贷款已清偿;没有清偿的,已经做了银行认可的偿还计划;按《银行企业信用等级评定标准》核定,原则上信用等级必须为A级(含)以上;

    已在银行开立基本账户或一般存款账户;

    除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%;

    借款人的经营和财务制度健全,主要经济和财务指标符合银行的要求;

    申请中长期贷款的项目必须经国家主管部门批准,新建项目的企业法人所有者权益与项目总投资的比例不低于国家规定的投资项目资本金比例。

    作为抵押物的财产必须符合《中华人民共和国担保法》的有关规定,抵押人必须依法享有对抵押物的所有权或处分权,并向银行明确表示愿以该抵押物为债务人提供担保。

    以房产抵押的,抵押率最高不得超过70%;以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的,抵押率最高不得超过60%;以专用机器设备和工具,无形资产(含土地使用权)和其他财产抵押的,抵押率最高不得超过50%。

    抵押贷款与按揭的区别/抵押贷款 编辑

      一、从贷款性质上来讲,无抵押贷款属于信用贷款,抵押贷款属于保证(或担保)贷款;

      二、从贷款利率上来讲,无抵押贷款的利率会远远高于抵押贷款的利率。一般利率会是抵押贷款2-3倍。

      三、从贷款年限上讲,无抵押贷款的年限比较短,一般不会超过3年。抵押贷款年限可长、可短,可以是一年的,也可以长至20年。还款压力较小。

      四、从贷款金额来讲:无抵押贷款金额一般都比较小,它是根据贷款人的工资、流水、负债等来进行评判的。从而决定贷款金额。

      抵押贷款主要是根据抵押物的价值来确定贷款金额,如果贷款金额比较大,还要考量贷款人的还款能力。

      五、从贷款发放的时间来讲,无抵押贷款贷款审批时间较短,一般3-5天就能拿到贷款;抵押贷款从审批---抵押登记---放款,需要2-3周的时间。[1]

    申请资料/抵押贷款 编辑

    信贷业务申请书;

    借款人和抵押人最近一期的财务报表;

    借款人和抵押人董事会决议;

    抵押人出具的信贷担保承诺书;

    抵押物权属证明及保险凭证;

    银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告;

    用款计划及还款来源说明;

    与借款用途有关的业务合同。

    抵押品分类/抵押贷款 编辑

    要规范抵押贷款的操作程序,必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国,目前实行的抵押贷款,根据抵押品的范围,大致可以分为六类:
    (1)存货抵押,又称商品抵押,指用工商业掌握的各种货物,包括商品、原材料,在制品和制成品抵押,向银行申请贷款。
    (2)客账抵押,是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。
    (3)证券抵押,以各种有价证券如:股票汇票期票存单债券等作为抵押,取得短期贷款。
    (4)设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。
    (5)不动产抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不动产抵押,取得贷款。
    (6)人寿保险单抵押,是指在保险金请求权上设立抵押权,它以人寿保险合同的退保金为限额,以保险单为抵押,对被保险人发放贷款。

    贷款方式/抵押贷款 编辑

    抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种,最高抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相比,区别在于(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。

    意义/抵押贷款 编辑

    (图)抵押贷款办理处抵押贷款办理处

    实行抵押贷款制度,是与经济体制改革相适应的,在实行计划经济时期,与传统的经济体制相适应,银行对企业发放的贷款都是信用贷款,这是信贷资金“供给制”的重要形式,存在着资金占用多,周转慢,效益差的弊端,在建立社会主义市场经济的新时期,我国经济金融体制改革后,全面开办了抵押贷款,建立完善了配套的法律法规及规章制度。从实际看,抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产。中国从八十年代末,才试办个人住房抵押贷款业务。截止2003年6月末,累计办理个人住房抵押贷款2130多亿元,贷款金额达1670亿,促进了住房商品化的进程,大大改善了城镇居民住房条件,抵押贷款的作用愈来愈明显。 抵押放款一方面使商品、票据、有价证券等提前转化为货币现款,这对于加速资本周转、刺激资本主义扩大再生产,起着一定的作用。但是,另一方面,这种贷款容易造成虚假的社会需求,是信用膨胀,助长投机活动,从而加深了资本主义条件下生产与消费之间的矛盾。

    第一、增强了客户的信誉观念,提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后,在获取贷款运用时,也有了按期如数归还贷款的压力。从而,有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益,据建设银行统计资料表明,个人住院房抵押贷款逾期率均低于3%,利息实收率达到90%以上,同时,抵押贷款可以使商品、票据有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转,刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。

    第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产,信用贷款只是一种普通债权,银行只能以普通债权人的身份,参与破产企业财产的分配,无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广,是适应社会主义市场经济的新要求,是改革信贷资金供给制,确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。

    注意事项/抵押贷款 编辑

    不管你选择何种抵押贷款,听听专家的建议十分有益:   

    再融资的时候必须考虑到所有的贷款成本,这不仅包括利息,还包括手续费和点数。   

    如果想省钱,可以询问一下无成本再融资,这种方式的大部分费用都已经计算在贷款之内。   

    由于抵押贷款市场竞争十分激烈,你目前的贷款商应该是你再融资的首选。为了不失去你的业务,你目前的贷款商会按市场上最优惠的条件给你提供贷款。   

    也可考虑向经钱网等线上贷款商告贷,作为再融资的补充。  

    如果你认为利率不会下降,不妨锁定贷款的利率。锁定利率使你在利率上升时得以保护自己的利益。但注意下浮利率贷款和锁定利率贷款都要支付手续费。

    存在问题/抵押贷款 编辑

    (一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一,致使银行无所适从
    如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定,当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定,工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

    另外,由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度,导致了债务人重复抵押登记,骗取贷款人资金,损害债权人利益现象的发生,带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押,并在土地管理部门办理登记;此后此债务人在同一片土地上建筑房产,待办理合法的产权证后,又用房产向贷款人乙银行作抵押,在房产部门办理抵押登记,这就发生了债务人重复抵押,债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关,缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

    (二)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务
    《担保法》规定,以林木抵押的,登记部门为县级以上林业主管部门;以航空器船舶、车辆抵押的,为运输工具的管理部门登记。在实际工作中,当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系,但有些部门一直不同意开展该项登记业务,使得银行部门抵押物无法登记。

    (三)有些抵押物办理抵押登记难度较大
    主要表现在:一是有些企业资产由于历史上的种种原因,没有办理产权登记手续,无产权证书,无法办理登记;二是有的抵押物估价难度较大,若找专门评估机构,费用较高,抵押人负担过重,登记积极性不高。

    (四)抵押权的实现难度较大
    担保法》规定,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中,一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准,有关部门对抵押物估价偏高,致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失;另一方面,由于市场机制不健全,缺少规范的拍卖、变卖市场,即使有拍卖市场,也因基层市场不健全,拍卖抵押物难度大,银行难以及时实现处置权。

    (五)不能抵押的部分房产

    并不是所有的房产都能用于办理抵押消费贷款,以下四类房产不能办理抵押消费贷款。

    类型一:未结清贷款的房产;这样的房产一般是有抵押的房产或者此房产正处于按
    揭状态当中,银行已经拥有此房产的他项权利,正在抵押中所以不能再次申请抵押贷款。

    类型二:部分已购公房;这一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房;另一种是不能提供央产房上市证明的央产房。

    类型三:未满五年的经济适用房;是指回迁房按经济适用房管理的,或者是纯经济适用房,未满5年的话是不允许上市交易的,所以不能做抵押贷款。

    类型四:未取得产权证的小产权房。这类房产不能上市交易,无法到建委做抵押,更不可能办理抵押消费贷款。

    真假辨别方法/抵押贷款 编辑

    一.提前缴纳费用   

    许多无担保无抵押贷款公司会要求借款人先打部分手续费或利息费等各种名目的费用,像此类十有八九都是骗子公司。

    二.机构证件是否齐全   

    小额贷款公司的设立都是经有关部门审批的,数量十分有限,因此在选择民间机构贷款时,要先查看该公司的相关证件是否真实齐全。   

    三.利率高低   

    目前国家规定,民间借贷年利率不得高于国家基准利率的4倍,否则则为高利贷,不受国家保护。   

    四.贷款方是个人还是企业   

    应当注意,由于办理贷款作为金融行业的一项重点控制管理的业务,个人一般是不具有代理资格的,在办理类似无担保无抵押贷款时,如果出现个人代理则应当向公安机关报警。在申请无担保无抵押贷款时候,一定要到正规合法的银行金融机构或其他可以发放贷款的金融机构。如需贷款的网民无法通过正常途径顺利取得银行贷款,在选择这些金融机构的时候,应严密思考、谨慎行事,避免不必要的麻烦。

    什么是真正的抵押贷款/抵押贷款 编辑

      “无抵押贷款、无担保贷款、当天放款”是这类贷款骗局最大诱惑力所在。快易贷和国内外多家银行机构合作许久,并在此提醒消费者:目前正规的无抵押贷款,无需提供抵押物的贷款机构,也只有诸如花旗银行、渣打银行、平安银行等开设个人信用贷款业务的银行。实际其也是依托个人征信业务放贷。这样的贷款方式对贷款人信用要求比较高。其实也是需要抵押的,只不过贷款者抵押的是信用。

      而银行的贷款审核则比较严格,除了查询贷款者的征信情况外。还需要有稳定的工作及至少每月3000元以上的收入,如果在线申请这些银行的信用贷款业务时,务必确认是在像快易贷这样正规的贷款平台上申请的。并且要牢记,在成功获得贷款之前,无需支付任何费用给贷款机构,只有提高自己的防骗意识,才能从根本上杜绝这些骗局。[2]

    抵押贷款利率/抵押贷款 编辑

    目前抵押再融资中最普遍的形式之一是固定可调利率抵押。这种贷款的起始利率 是固定的--这个期限可能是3年、5年或7年,此后的利率 则根据市场水平定期进行调整

    抵押贷款利率 
抵押贷款利率 
抵押利率表抵押贷款利率 抵押贷款利率 抵押利率


       



    房产抵押/抵押贷款 编辑

    抵押房产办理贷款需要的条件:
    1、贷款用途:用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。
    2、贷款对象:具有完全民事行为能力的中国公民,在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人,在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
    3、贷款条件:
    (1)有合法的身份;
    (2)有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录;
    (3)有合法有效的购房合同;
    (4)以新购住房作最高额抵押的,须具有合法有效的购房合同,房龄在10年以内,且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;
    (5)已购且办理了住房抵押贷款的,原住房抵押贷款已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋权属证书,房龄在10年以内;
    (6)能够提供贷款行认可的有效担保;
    (7)贷款银行规定的其他条件。
    4、贷款额度:最高不超过所购住房价格的70%;
    5、贷款期限:一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的,有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日;将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的,有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日;
    6、贷款利率:贷款利率同个人住房贷款利率。[3]

    抵押和质押的区别/抵押贷款 编辑

    (1)抵押标的为动产与不动产;质押标的为动产与财产权利(如有价证卷,票据等等)。
     
    (2)抵押物不移转占有;质物必须移转占有。
     
    (3)当事人可以自愿办理抵押登记的,抵押合同自签定之日起生效;当事人不必办理质押登记的,质押合同自质物或权利凭证交付之日起生效。
     
    (4)当事人办理抵押登记的,登记部门为抵押物的相应管理部门;以股票、知识产权出质的,当事人应向其相应的管理机构办理出质登记。
     
    (5)债务履行期届满,抵押权人未受清偿的,可与抵押人协商以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的所得价款受偿,协议不成的,可向人民法院提起诉讼;债务履行期届满,质权人未受清偿的,可与出质人协议以质物折价或依法拍卖、变卖质物清偿债权。[4]

    抵押贷款的流程/抵押贷款 编辑

        

    申请


      1、申请人:具备还款能力的个人;大中小企业,运营状况良好。

      2、提供资料。申请后,还需向银行提供以下证明资料:借款方的有关法人资料证明;抵押物清单及其证明;银行需要审查的其他有关抵押的资料[5]

    评估


      在借款人提出申请,经银行信贷部门批准后,就必须对所提供的抵押品进行全面的估价,以便确定银行应该贷给借款人的贷款额度。在一般情况下,银行为了保证贷款的安全返回,贷款金额一般是小于其抵押品的价值的,这也是银行贷款安全性的体现。具体评估的方法见贷款学院—初级—分类评估。

    审查


      审查的主要内容包括,审查法律或手续是否健全;对某一抵押物的审查。

    签订合同


      银行同意贷款后,当事人双方签订《借款合同》和《抵押合同》。借款合同履行前要向登记机关办理抵押物权利登记,不经登记的抵押合同无效。

    抵押物的抵押登记


      抵押贷款合同及有关抵押贷款资料证明一般要经过相对应抵押物的登记机关对其合法性及真实性进行确认,并履行登记手续。不具备这种手续的,不具备法律效力,银行也不能向外贷款。在完成上述抵押登记手续后,即可办理贷款的发放。

    发放


      借款人申请贷款,贷款人发放贷款,都必须经过一整套法律程序,这需要借贷双方签订抵押贷款合同。

    解除合同


      解除合同应以书面形式通知对方,协议未达成之前,借款合同仍然有效。解除合同后,借款方已占用的借款和应付的利息,应按原贷款合同的规定偿付。原借款人请求赎回部分抵押品时,借款人应先偿还与领出与抵押品等价值的款项,并填具出仓申请书,根据准予提取的品名、数量等,有借款双方到仓库领取。当借款人按照合同规定归还抵押贷款本息或提前偿还本息后,设定的抵押物归还借贷方,将原来交给借款人的抵押品收据等收回注销。如果由银行设定取得抵押权的,应出具抵押权注销证、保险单。至此,借款合同才算终止。

      温馨提醒您,抵押贷款是借款者以一定的抵押品作为还款的保证,向出借人取得贷款。可见,抵押贷款在投融资业务中占据了非常重要地位。

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    参考资料
    [1]^引用日期:2013-11-06
    [2]^引用日期:2013-05-22
    [3]^引用日期:2013-08-21
    [4]^引用日期:2013-10-24
    [5]^引用日期:2014-10-11
    [6]^引用日期:2014-11-15

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