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  • 政策性保障性住房

    政策性保障性住房,指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。

    编辑摘要

    目录

    标准评估/政策性保障性住房 编辑

    政策性保障性住房政策性保障性住房

    政策性保障性住房评估标准是公共政策评估过程中的重要组成部分,是衡量政策是否达到预期目标的尺度,也是政策评估的基本依据。

    政策性保障性住房政策的评估标准是衡量和判断保障性住房政策的尺度,只有参照一定的标准才能对保障性住房政策做出科学、有效的评估。因此,分析和制定保障性住房政策的评估标准是实施政策评估的关键环节。

    类别/政策性保障性住房 编辑

    两限商品住房

    数据调查:政策性保障性住房政策高认知低满意度,地位尴尬。数据调查:政策性保障性住房政策高认知低满意度,地位尴尬。

    两限商品住房即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。现在情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

    经济适用房

    经济适用房指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

    廉租房

    廉租房廉租房

    廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。

    据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。

    政策性租赁房

    指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

    其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。[1]

    特点/政策性保障性住房 编辑

    政策性保障性住房是中国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度

    影响/政策性保障性住房 编辑

    1998——2010年发布的纲领性保障性住房政策1998——2010年发布的纲领性保障性住房政策

    国务院24号文标志着房地产政策开始回归保障属性

    国内的保障性住房建设可谓一波三折,尽管国务院在1998年房改中就已经提出要建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,但在2003年的国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱产业,普通商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体,其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足。

    2000-2009年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后,一直呈下降趋势,而同期商品房的价格却一路走高。

    大规模建设保障性住房的年代已经来临

    国外大多数国家的房地产市场发展历程表明,在住房供应总量不足的阶段,政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾,如英国曾在1946—1969 年间大规模的兴建保障住房,并补贴私有住房建设,保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。

    而中国虽然进行住房改革十余年,但保障性住房建设一直滞后于商品房,广大中低收入人群的住房困难问题长时间内得不到解决,出于民生考虑和保障性住房建设对经济的拉动作用两方面的考虑,政府将真正启动大规模的保障性住房建设,中国进入大规模保障性住房建设的时代已经来临。[2]

    世界各地主要模式/政策性保障性住房 编辑

    美国:实物与货币补贴相结合模式

    美国,通常年收入低于2万美元(1美元约合6 .83元人民币)的家庭被视为低收入或者是贫困家庭,来自这样家庭的人口目前约有3900万人,占美国总人口的12.1%。多年来,美国政府为解决这部分低收入者的住房问题绞尽脑汁,现已形成了一整套比较完善的住房保障制度。

    实物补贴:一是公共住房,指政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋。这种房屋主要用于出租,其租金标准根据家庭收入而定,一般为家庭收入的1/3。二是廉租公屋,指政府为低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制标准相对较高,如一家一口为28150美元,两口为32150美元,一般租金标准要超过家庭收入的1/3。一旦家庭收入超过以上标准,便要搬出去,否则,将大幅提高租金,最高租金可达基准租金的5倍以上。但是,低收入者租住符合政府规定的住房,只需支付其家庭收入25%的租金,超过部分的房租由政府代为支付。

    货币补贴:一是租金补贴。这一政策主要针对低收入者承租私人房屋。政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后,便将自己收入的1/3付给房主作为房租,其余部分由政府代付。二是购房补贴。根据美国前总统布什2003年签署的《美国首付款法案》,凡能够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭,可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助,政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。为购房的中低收入家庭提供1万美元或者是住房买入价格6%的首付款资助,该法案每年至少帮助6万低收入家庭支付首付款和交易费用。

    用义工降低修缮成本:由于劳动力成本高昂,美国修缮房屋的费用中人力成本一般都高于材料费。对此美国政府和很多社区组织都鼓励志愿者无偿帮助低收入者进行房屋修缮,以降低修缮成本,志愿者也借此得到较好的履历记录。这些记录可以帮助他们在今后的就业过程中受到用人单位的优先录取,而接受援助的居民则有义务以社区义工等形式回报社会。

    德国:发放住房补贴为主的模式

    住房补贴分为租房补贴和购房补贴两类。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国约有60%左右的居民租住住房,其中约1/3租住公共住房,2/3租住私人住房。近年来,为保证每一家庭都能够有足够的住房租金支付能力,德国住宅补贴法规定,居民实际缴纳租金与可以承受租金(一般为家庭收入的1/3)的差额由政府承担,补贴资金的来源由联邦政府和州政府各承担50%。此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴。现在,约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。

    至于将房子租给谁,德国政策规定主要取决于谁“对需求最紧迫”。首先,无房户原则上会得到优先照顾;其次,收入低也是一个重要的参考因素,如果一个家庭每月用于房租的支出大大超过月收入的30%,就算困难户;第三,失业者、多子女家庭、孕妇、单身母亲、残疾人、病人、社会弱势群体,以及原住房条件恶劣等等,也都在考虑之中。

    新加坡:政府建房为主的模式

    该模式以新加坡为典型代表。按照1964年推出的“居者有其屋”组屋计划,新加坡政府成立专门的法定机构,对占住户80%的中低收入者,统一供应组屋,并实行严格的限房价、限户型政策,保证大多数居民买得起组屋。政府规定,每户中低收入家庭可以购买一套组屋,购买组屋居住不满5年出售要纳较高的税。

    同时,还对少数低收入困难家庭实行更加优惠的住房保障政策。一是对占居民家庭总数8.5%的困难户供应由政府补贴的小户型组屋。政府补贴标准为:两室一套的,政府补贴购房总价的1/3;三室一套的,政府只补贴5%;四室以上大户型的不补贴。二是对占居民家庭总数8.5%、月收入不超过800新元(1新元约合4.98元人民币)的特困户,政府租给面积更小的旧组屋(一般为40平方米左右),月租金仅为十几新元。

    德、法、日:法律强制模式

    法国和德国是法律强制模式的典型代表。法国政府专门颁布法律,从2000年开始,规定任何开发商在住宅建造规划中,至少拿出20%的面积,卖给社会福利房屋管理公司,由其出租或出售给低收入者,并提供房屋的日常维护和管理,其余80%则按市场价格销售。这样做的好处:一是促进不同社会层次的居民在居住上相互掺杂和融合,防止人为地将一座城市分割为富人区和穷人区,特别是避免出现贫民窟;二是促进了街区内多种多样的经济文化生活的融合。

    针对二战后大量中低收入者的住房困难问题,德国政府于1950年颁布《住宅建设法》,推动福利性公共住宅的建设。其中大众化的公共住宅全部由国家投资兴建,主要向低收入、多子女及领取养老金者等家庭提供。为了避免人为造成富人区和贫民窟,德国政府也规定,房地产商每兴建一个住宅区,必须用20%的面积建造福利住房。经过多年努力,德国较好地解决了中低收入者的住房问题。

    为解决战后住宅严重缺乏问题,日本政府在1951年颁布《公营住宅法》,明确指出公营住宅的受益对象为低收入家庭。这一法则的实施极大地缓解了低收入家庭的住房紧张状况。根据1996年新修订的《公营住宅法》,日本公营住宅的房源有三:一是地方公共团体建设公营住宅;二是地方公共团体收购的民间住宅;三是地方公共团体租用的民间住宅。[3]

    韩国:10年内完成“百万户国民廉租房建设”

    早在1998年,韩国政府就开始实施促进廉租房的政策,现在又提出10年内完成“百万户国民廉租房建设计划”。韩国的廉租房分成两类,一是永久性出租房,二是可出售的出租房。廉租房的租金仅为市场价的60%至85%,最长租赁期为30年。

    相关文献

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    参考资料
    [1]^引用日期:2010-07-27
    [2]^引用日期:2010-07-27
    [3]^引用日期:2010-07-27

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