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  • 楼市春天派

    楼市春天派,任志强、陈宝存、董藩、朱大鸣,4个楼市唱多者被称为“楼市春天派”。其代表人物任志强曾发表一篇名为《“刻舟”岂能“求剑”》的博文,核心观点是,中国政府出台的所有房价调控政策,目标从来都是打击投资、抑制消费、增加税费,却没有任何措施抑制土地的高价,反而出台的都是“价高者得”的政策。任志强认为,土地价格决定房价,土地价格已经飙升,政府却希望房价仍停留在低点,犯了“刻舟求剑”的错误。

    编辑摘要

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    产生背景/楼市春天派 编辑

    楼市春天派楼市春天派

    2003年中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付比例仍执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。这份通知被称为“121房贷新政”,拉开了调控房地产市场的大幕。与之一脉相承的是2007年的“9·27”二套房信贷政策。央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,开始对二套房贷款加以限制。通知规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。[1]

    收紧房贷的同时,土地市场开始全面收紧。2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发通知,要求即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。这被地产界称为“8.31大限”。“8.31大限”之后的系列土地政策,本意并不是收紧地根,却在实际上造成了各地土地收储的大幅下降。这份通知,一律取缔了各地土地协议转让,要求招标拍卖挂牌出让,由各地国土资源部门下属的土地储备中心执行。问题是,各地土地储备中心一无资金,二无人力,三无热情去做这件事。房屋拆迁是件费力不讨好的事情,土地储备中心的官员自然没有积极性。这导致了土地市场严重的供不应求。[1]

    简介/楼市春天派 编辑

    楼市唱多者被称为楼市春天派。其代表人物有:任志强陈宝存董藩朱大鸣[1]

    核心观点:凡唱衰楼市的,大多数都是行业外的人,而唱多的,多数都在行业内。很多就楼市发言的人,实际并不了解这个行业。作为金融市场的一部分,楼市像极了股市。股市中永远充斥唱多者和唱空者的口水仗,满仓者希望上涨获利,空仓者却希望跌下来抄底买进。两者稍有不同的是,楼市中的唱空者却可以毫无争议地占领道德制高点,获得多数人的附和。[1]

    陈宝存虽与任志强一起归为“楼市春天派”的代表人物,但到目前为止,却从未与任志强谋面。[1]

    代表人物/楼市春天派 编辑

    董藩董藩

    任志强

    北京市华远地产股份有限公司董事长,华远集团总裁,同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。持有中国人民大学法律硕士学位。自1993年起改组成立了北京市华远房地产股份有限公司,并担任董事长兼总经理,创建了“华远”品牌,在房地产界具有极高的知名度。在业内被称为“大哥大”。

    陈宝存

    自称任志强的粉丝,1985年毕业于山西财经学院会计系,教过书,在地方政府任过职,2003年进入地产界。

    董藩

    朱大鸣朱大鸣

    房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师,兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员、北京房地产学会副会长、北京市政协委员及清华北大、浙大、上海交大中山大学、厦大、重庆大学等多所大学总裁班兼职教授。

    朱大鸣

    上海人,财经评论人和企业家。2008年其最早明确提出货币政策要松绑,结果在2008年第三季度,央行连续五次降息和降准备金。在美国危机暴发之后,他又提出5000亿美元刺激经济。朱大鸣率先提出救楼市的观点,并提供十五条建议,大部分建议后来均被实践证明。朱大鸣在去年连篇累牍地写文章关注大学生就业和农民工就业,社会影响很大。2008年危机爆发后,朱大鸣提醒,要警惕通缩,刺激消费可以发消费券,主张管理层要稳住两大市场,一个是稳住楼市,一个是稳住大宗商品市场,包括收储原油、粮食、钢铁等。

    理论阐述/楼市春天派 编辑

    陈宝存陈宝存

    陈宝存

    陈宝存曾梳理了自2003年以来所有的土地政策、针对楼市信贷政策和住宅市场政策。结论如任志强的看法,当年开始的上一轮基于打压的调控,是地价房价双双暴涨的根源所在。[1]

    陈宝存:2003年“121”房贷新政以来确立的调控框架,尽管初衷良好,执行效果却出现了严重偏差,导致房价“调控一轮即暴涨一轮”。一系列收紧房贷的政策,实际打击了中低收入者的基本住房需求和改善型住房需求,并未对高收入群体构成实质性威胁。道理很简单,中低收入人群对首付和月供变化更为敏感,而高收入群体则不是特别在意。而楼市投资客和投机客,正是高收入群体。[1]

    陈宝存碰到过这样的案例,他所在公司开发的一个大户型楼盘,刚开盘,就有当地大老板找上门来,要求买下一栋楼,一次性现金付清,人家根本不用贷款。[1]

    陈宝存的印象里,“8·31大限”政策出台后,华润在北京市拿的清河毛纺厂所在地块,第一次出现了“面粉比面包贵”的怪现象。当时周边房价不到5000元,而这块地折合楼面价是每平方米7800多元,一下就拉高了该区域的房价。此后天价地不断涌现。[1]

    任志强

    任志强任志强

    任志强以北京上海为例,对此做了统计分析。2006年至2009年上半年,北京市商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%。但2006年至2008年的建设土地供给却都完成和超额完成了总用地计划,其中经济适用住房和享受经济适用住房政策的供地年均都超额了150%以上,最高年份为189%。这类非市场化用地份额远超计划,但商品住宅建设用地却连续数年严重短缺。导致的直接后果就是,商品住宅的平均用地楼面价,4年半里上涨了1.6至1.8倍;平均地价从每平方米3416元飙升至每平方米8796元,上涨了2.57倍。2009年6月,北京市三环与四环之间的土地价格上升至每平方米14494元。土地供给远不能满足需求,天价和地王成为必然结果。[1]

    上海情形类似。上海市今年计划供给土地约为1200公顷至1400公顷,但上半年仅供应了300多公顷,远低于计划供给量。几乎所有出现天价地的城市大约都出现的是同一类问题。只要供地紧张的城市,地产企业就不得不天价拿地,实为企业无奈之举。土地严重供不应求,推高土地价格,进而推高房价。[1]

    任志强用统计分析驳斥“房价推高地价论”:中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策,包括行政性的手段,但至今为止何曾看到过打压地价的调控?自2005年出现第一块天价地之后,土地垄断的供给方式,与连续4年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显,政府的地价收入越高越好,开发商的房价越低越好,政府的调控显然自相矛盾。此外,中国巨大的地区差距和城乡差距背景下,社会福利和优质公共资源向中心城市集中,也导致很多人不管不顾地涌向中心城市,这进一步放大了中心城市的土地供求矛盾。在任志强看来,如果这些问题得不到解决,房价毫无疑问将越调控越暴涨。[1]

    媒体报道/楼市春天派 编辑

    2009年12月30日,媒体报道:全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存又挨骂了,被一些网友骂作“房地产商的走狗”。挨骂缘于其2009年12月29日最新的一篇博客——《虽声色俱厉实色厉内荏,楼市唱空者必踏空》,文章认为,最新一轮楼市调控并未突破2003年以来的政策框架,也未改变中心城市土地奇缺的局面,房价暴涨难以避免。这些观点听起来像极了“大嘴”任志强。中央经济工作会议后,一系列楼市调控政策刚出台,任志强就发表博客文章断言:历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨,已给社会一个强烈的信号,房价将在此轮调控中再次上涨。[1]

    相关文献

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    参考资料
    [1]^引用日期:2009-12-31

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