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  • 苏州海宁皮革城

    苏州海宁皮革城位于东环路1858号的苏安商业中心里面,皮革城具体的位置在糖坊湾支路上,靠近北环路路口。于2011年秋天正式入驻,一楼主要经营箱包,皮具,二楼是海宁直销皮草类服装,三楼有松鹤楼和大家唱量贩式KTV。地下一层是永通超市,二层是免费的停车库。

    编辑摘要

    基本信息 编辑信息模块

    中文名: 苏州海宁皮革城 所在地: 江苏苏州
    地理位置: 位于东环路1858号的苏安商业中心 建立时间: 2011
    历史事件: 古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门,现简称苏 开放时间: 8:30-17:30

    目录

    苏州概况/苏州海宁皮革城 编辑

    苏州,古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门,现简称苏。苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年,公元前514年建城,是中国首批24个历史文化名城之一,中国重点风景旅游城市,江苏省第二大城市,江苏省经济最发达的城市。苏州位于太湖之滨,长江南岸的入海口处,京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市,以及经国务院批准的较大的市。苏州是中国经济高度发达的地区,是江苏省的经济中心、工商业和物流中心城市,也是重要的文化、艺术、教育和交通中心,下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县(市)前五位,昆山第一,吴江位居第二,常熟、张家港太仓并列第四。在2011中国城市综合竞争力报告中,苏州位居全国第九,位列中国地级市第一。 苏州物华天宝,人杰地灵,因其从古至今繁荣发达、长盛不衰的文化和经济,被誉为“人间天堂”,素有“丝绸之都(丝绸之府)”、“园林之城”。苏州素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下,有“江南园林甲天下,苏州园林甲江南”的美称,又因其小桥流水人家的水乡古城特色,而有“东方威尼斯”、“东方水都(东方水城)”之称。现今的苏州已经成为“城中有园”、“园中有城”,山、水、城、林、园、镇为一体,古典与现代完美结合、古韵今风、和谐发展的国际化大都市。

    苏州人口面积/苏州海宁皮革城 编辑

    随着平江新城等三个新城版块的建成,苏州市区的面积在不断扩大,根据苏州日报报道,未来5年内——新苏州人大量增长,苏州常住人口突破1000万。

    苏州经济:2011年苏州市国民生产总值10717.2 亿,在整个江苏省,排名第一; 2006年苏州人口人均GDP已突破了一万美元. 目前苏州人均GDP已经接近一万五千美元,已经接近发达国家城市的水平。

    苏州位于太湖之滨,长江南岸的入海口处,京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市,以及经国务院批准的较大的市。苏州是中国经济高度发达的地区,是江苏省的经济中心、工商业和物流中心城市,也是重要的文化、艺术、教育和交通中心,下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县(市)前五位,昆山第一,吴江位居第二,常熟、张家港太仓并列第四。

    区域介绍/苏州海宁皮革城 编辑

    平江区简介: 平江区位于苏州古城东北部。平江区的名称,取自苏州旧称“平江府”。

    平江区历来是苏州经济中心。近年来,平江区经济保持了良好的持续快速健康发展势头,经济运行质量不断提高,综合实力显著增强。增长36%、53%和55%。形成了以区域经济为主体,服务业为支柱的具有平江特色的经济结构。平江区是以旅游服务产业作为经济支柱,现如今服务业已经成为涵盖生产性服务业、消费性服务业的庞大而强势的朝阳产业。

    区内交通便利,有312国道、沪宁、苏嘉杭高速公路出入口、火车站及运河码头,东环路、北环路、人民路、干将路等主次干道,构成了内外环通、四通八达的交通网。区内旅游景点众多,古典园林就有17处,其中拙政园、狮子林、耦园、艺圃、环秀山庄等5处园林被联合国教科文组织列为世界文化遗产;被国务院确定的平江历史街区较为完整地保留着宋代《平江图》描绘的苏州古城“小桥流水”的古朴风貌。

    区域市场概况/苏州海宁皮革城 编辑

    项目位于平江区(属于苏州中心城区)东环高架与北环高架交汇处,周边商业主要以社区商业和各类专业市场为主,周边商业项目包含华东电器城、美顺五金机电城、中翔美通装饰城、东明装饰城、中新城小商品市场、大润发、印象城、金象城等,具有较好的商业氛围。

    项目周边生活社区较多,包括苏安新村、塘坊苑、娄江新村、东港二村等众多大型生活社区,周边社区档次多为中档住宅,居住人群基本以工薪阶层为主。2公里辐射半径加之交通辐射覆盖人口约50万(包含流动人口)。

    项目紧临东环高架,离苏州火车站仅2公里左右,东侧紧挨苏安公交首末站, 有近20路公交车在此经过,可直达园区、新区、吴中、相城、市区等各处。

    经营管理模式/苏州海宁皮革城 编辑

    我们采用商铺 “三权分离”的经营管理模式:

    1、 经营权与管理权分离----由专业的商业经营管理公司统一商业管理,统一策划营销,统一布局、统一装修;在满足经营管理公司的所有条件下商家可自行经营商铺。

    2、 产权与经营权分离----自用客户在购买商铺后,必须服从经营管理公司对整体商业的经营布局要求,根据实际的经营业态、主题进行商业经营活动。

    3、 投资与自用分离----投资客在购买商铺成为业主后,统一委托经营管理公司进行招商、日常经营管理,其投资回报由经营管理公司统一支付。

    4、“三权分离”模式的优点:1)避免传统的“大商业、小商铺”业主过多、各自为阵的混乱经营格局;2)既可实现专业经营、确保商业健康持续的发展,又能提供相对稳健、可持续的投资回报。

    苏州海宁皮革城 苏州海宁皮革城

    三年内小业主如果要转让,小业主须按照租赁合同的约定通知经营管理公司,并且受让方必须接受原有的租赁合同条件

    建筑和配套/苏州海宁皮革城 编辑

    项目体量:本项目总建筑面积25000㎡,地上建筑面积15000㎡,地下10000㎡,办公面积1000㎡。

    建筑结构:本案为钢筋混凝土框架结构,共6层,地上4层,地下2层。项目硬件条件俱佳,中央空调、自动扶梯、货梯、地下大型停车场、银行取款机、无线网络等配套完善,周边银行、学校、医院、超市、公交车首末站、社区服务中心……配置齐全,经营环境良好。

    业态和定位/苏州海宁皮革城 编辑

    小面积独立产权商铺,主力面积15-30平方。苏州海宁皮革城作为苏州首席皮革类专业市场,有效辐射全市近1000万人口的庞大消费群。同时,通过超市及餐饮娱乐配套,有效满足周边40多个大小成熟生活社区,近50万固定人口的日常消费需求

    小商铺的优点/苏州海宁皮革城 编辑

    产权式小商铺的优点

    俗话说:"家有万贯,不如有个店面"、"一铺养三代"。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示,其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分,商铺和住宅产业相比,总量虽然不大,但由于其发展潜力看好,回报率高,所以受到投资者的关注。

    (1)商铺投资的稳定性特点

    业内专业人士分析认为,投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短,而商铺的租约通常为3至5年或更长。此外,租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

    (2)商铺增值的特点

    商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值,价值提升的同时,租金增长是必然的。

    (3)商铺投资回报率较高

    与人们传统的资本增值方式比起来,投资商铺利润率高。据业内人士分析,尽管前几年,北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率较高,但目前,住宅用房的投资回报率基本上只有2%-3%的租金回报,但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%,有的甚至达到20%以上。随着商家的入住,业态的成熟,人气的上升,商铺价值提升成为必然。

    需要指出的是,除商铺租金收益之外,精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益,在商铺买价升值到一定水平时及时卖出,完成该商铺的投资过程。

    (4)商铺的投资潜力

    目前在国内,商铺投资的概念还未全面普及,一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1~5∶1,可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后,商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面,许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。

    (5)商铺可出租、可经营,方式灵活

    调查显示,商铺的投资者主要有两种:一是专业的商铺投资商,拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易,即购买一些商铺的产权或经营权,然后出租给各个经营商,自己也捎带经营,但不以经营为主;二是小型商铺投资商,通常是拥有一定闲置资金,投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的,而处于自营目的的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算,目前一级城市商铺投资的回报率为10%~14%。

    商业模式(五大统一)统一招商、统一运营、统一管理、统一宣传、统一形象

    苏州海宁皮革城 苏州海宁皮革城

    商业项目通过“五大统一”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系,这种关系是商业项目长期成功的保证。所以,五大统一是成功的关键。

    项目优势/苏州海宁皮革城 编辑

    潜力巨大

    稀缺,造就商业地产的价值。苏州海宁皮革城作为苏州首席皮革类专业市场,是苏州地区唯一一家由海宁皮革城商会商家整体经营的业态,产品和海宁皮革城同货、同源、同主(老板)。依靠苏州在全国领先的经济优势,直接满足苏城近1000万人口的皮革皮草类消费需求。同时,借助苏州四通八达的交通优势,及发达的旅游经济,有效辐射无锡、南通、常州乃至上海等地的高端皮革皮草需求,市场容量巨大,前景广阔。

    安全性高

    :房产投资者为何钟情于现房投资?投资者相信眼睛,不相信耳朵。投资,首先要最大限度规避投资风险。苏州海宁皮革城不仅是现房销售,更是带租约出售,市场招商率已高达90%。同时,开发商对本项目的自持将近60%(包括负一楼、三楼、四楼),如此的自持比例,势必会让开发商加大对项目的运营投入。加之项目面积小,总价低,投资安全性可想而知。

    固定人群

    项目周边近40多个大小成熟生活社区,近50万的固定消费人口,充分保障项目人气及经营氛围。

    区位及交通优势

    本案所处的区位平江区(属于苏州中心城区)东环高架与北环高架交汇处,周边含有众多商业项目和专业市场(如华东电器城、美顺五金机电城、中翔美通装饰城、东明装饰城、万宝商业广场、中新城小商品市场、大润发、印象城、金象城等)具有较好的商业发展前景。

    项目紧临东环高架、现代大道、北环高架、干将路等城市大型主干道,优质交通干线,共同构筑了项目十分便捷的出行条件,2公里左右可达苏州火车站,苏州汽车北站,东侧紧挨苏安公交首末站, 有近20路公交车在此经过,直达市区各处;项目所在区域近邻京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路。通过周边发达的高速公路、铁路,与周边各大城市紧密相连,四通八达的交通网络,便捷、大容量的交通系统奠定了项目无可争议的交通优势。

    开发实力

    项目开发商广大投资集团创立于1995年,经过十几年来成功的运作,现已发展成为一家集地产开发与管理、酒店、餐饮、金融等多个行业于一体的多元化大型集团企业,资产总额逾数十亿元。集团多年来致力于商业地产开发,积累了许多经验,成功的与国际、国内著名品牌建立了战略合作关系,是苏州较有实力的以商业地产为主的开发企业。

    项目分析

    1、市场形成一般需要3-5年所以前期租金偏低。需要一定的耐心持有购置商铺是一种投资行为,而不是投机行为。

    2、周边大型商业项目多,本项目知名度有待提升,如项目不能突出特色,面临竞争会很大。

    机会点分析/苏州海宁皮革城 编辑

    1、项目所在区域的商业多为综合商业体及专业市场,存在空白点,本案定位苏州首席皮革皮草交易市场,打造特色经营,满足苏州皮革皮草的巨大消费需求,发展空间很大。

    2、苏州本地近期新开产权商业楼盘不多,现房带租约销售的更是没有。

    3、限购令出台以后,住宅市场投资需求被限,在相对宽松的政策背景下,商业地产投资将会有所发展。

    4、接下来9月中旬以后,正是皮革皮草消费的旺季,加之项目现房带租约出售,本案兼得天时地利。

    5、本项目经过专业团队的精心管理、对项目重新定位策划,加上大力度的广告推广,在开业一周年之际,本项目在苏州当地已经颇具影响力,“苏州海宁皮革城”已经家喻户晓,为市场繁荣已经打下良好的基础。

    销售政策/苏州海宁皮革城 编辑

    一楼原价均价3.4万,返租后2.8万。

    二楼原价均价2.5万,返租后2万。

    主力面积20-30㎡。我们项目是包租十年的,第一年6%回报,第二年7%回报,第三年8%回报,前三年共21%的回报一次性抵扣房款。从第四年开始按照实际的租金1:9分成。

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