房价[房地产术语]

什么是房价

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。

房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房价的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。

房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。

所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一， 房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说 房价基本上是房地产价值的货币表现。

权利价格特征

房价是什么

由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，不象其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房价实质上是权利价格。

房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。

价值特殊性

房地产不完全是劳动产品，房价也不完全是社会必要劳动时间决定的。如前所述，房价只能说基本上是房地产价值的货币表现。由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此影响到房价也呈现出长期上升的趋势。

特殊的形成机制

房价

房价受到房地产需求量变动的影响特别大。房地产均衡价格(指市场供给和市场需求相平衡时的价格)的形成主要是由需求量的变动所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房价便呈现出上升趋势。

房价受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。在购房时不只是考虑当前，而是更多地考虑未来的房地产发展趋势，因而价格预期的心理因素，就成为影响房价长期走势的一个不可忽视的因素。

显著的个别性

个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。

其原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的，由于房地产空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有个别性。

多种表现方式

一般商品的交易方式主要是买卖，售价比较单一。而房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。在这些不同的交易方式中，房价也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。

总水平上升趋势

城市或地区的房价总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。

主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升，同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。

房地产权益

房价

从房地产权益划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类。

房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，通过商品房买卖的所有权

由卖方转移到买方，体现了房地产产权关系的变化，所以俗称为“产权价格”。这类价格在目前商品房市场上占主导地位。

房地产他项权利价格可细分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。目前在中国大陆境内流行的主要是租赁价格和抵押权价格，典当权价格刚开始试行。

物质实体形态

从房地产总体的物质实体划分，可以分为三种物质形态：土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房价。

土地价格包括土地所有权价格（在中国特指对农村集体土地征用时的补偿价格）、土地使用权出让和转让价格。

单独的建筑物价格只是在特定的情况下存在，例如国家将公有住房按优惠政策出售给原租户，属于房改政策性住房建筑物价格，减免土地出让金的经济适用房，出售给中低收入户，属于住房保障性的住房建筑物价格。

而在一般情况下，商品房的出售价格都是“连房带地”的房价。

形成方式

根据价格形成的方式不同，房价可以划分为：理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。

理论价格是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。

评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格，可称之为参照价格。

实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响，称之为市场价格。

计价单位

按计价单位的不同，房价可以分为总价和单价两种。总价是指一套房地产总价格，即每套价格。单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。

基础地位

房价在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。房价是整个市场价格体系中非常重要的基础价格之一。在计划经济体制下，土地行政划拨、住房实物福利分配，不计入或很少计入成本，人为压低了商品生产的真实成本，导致价格扭曲，价格体系极不合理。为要彻底解决这一问题，需要从理论上明确房价的基础地位，在实践中不断深化土地使用制度改革和住房制度改革。

主要功能和作用

房价在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现在：

首先，作为基础性价格，房价水平一定程度上决定着市场总体价格水平。

其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。

再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。

根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。

经济因素

影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

社会因素

影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。

社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房价上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房价下降。

行政与政治因素

行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。

地产内在因素和周边环境因素

这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。

城市房价由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

1、土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。

盘点中国房价最低城市

2、前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。

3、配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施，当房地产为住宅项目，会花费公建设施配套费。

4、建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。

5、管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。

6、销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。

7、利息通常是指房地产开发项目贷款利息。

8、税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。

9、利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得成本）以后的余额。

以上九项因素反映了目前中国城市房价构成状况，每一项因素的变动都可能影响房价总水平，所以房价是在不断变动中的动态概念，所谓房价的基本稳定也是相对的。 

古代做法

古代买房都是先“立契”，立契即如当今的买房合同，房契立好后，各有关部门要在上面盖章，否则无效。

在房契上盖章前，还有一道手续叫“遍问亲邻”。宋太祖时期有明文规定：凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不买，他人才可交易。可见，卖方在卖房之前，要得到族亲和乡邻的首肯，这种首肯不是口头的，正规的做法是“依账取问”，具体的做法就是拿一个小本子“问账”(元代叫“问贴”)，把族亲和四邻的名字依次列在上面。同时，还要把打算出售房子的大小以及价格标上，然后按所列名单依次征询意见，被问的人(包括想买或不想买)都要盖上章，这种“问账”名单密密麻麻要写好几张。

古时候也有廉租房，但都是民间性质的，唐宋时期主要来源于寺观，寺观的土地是政府划拨的，建房资金则由民间筹集，维修费可在香火钱里冲销。

后唐通过对土地的控制来平衡供需，收到打压房价的奇效。盛唐时期，有个马周在长安购买房基一亩，花铜钱二百万，而在后唐首都的洛阳，连店地基每亩只七千元，房价大幅下跌。

房价波动

房价

为了调控不断上涨的房价，国家已经实施了比较严格的调控政策，但北上广等一线城市“地王”频现，房价大幅上涨。北京六环外房价已破两万，即使是月薪1万的白领，不吃不喝，一年也就买到5平方米的房子。房子作为中国GDP的主要创造者、作为政府财政收入、偿还债务的主要经济来源，其价格并不会像公众预期的那种出现下跌，预期的房地产崩盘，最近时间内不会出现，公众预期房价上涨就成为必然。房价的上涨并不是通过预期就能够实现的，中国的房价是政府拼命印钞票的结果。

君领财富的分析师认为：货币发行量是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总额，但现在中国的货币存量，明显高于社会对货币量的需求。中国拼命印钞是对了应对美国，但美国通过通胀输出的方式降低自己的通胀水平，但是人民币并不是国际流通货币，只能在中国内部消化，其消化的领域是哪一个，从目前看，房地产行业就是一个最大的消化市场，此市场是解决严重通货膨胀的方式，将房子作为处理多余资金量的超级大坑，把钱囤积在里面，不让其流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，就会降低对粮食、蔬菜等基本生活必须品的冲击。

君领财富的分析师最后指出：为了维持国家的正常运行，从政府的角度考虑，房价不能出现恶性上涨，而房价下跌，将造成失业增加，税收减少等也是政府不能接受的；政府为了维持其国家要求的GDP增速，以及维持政府的正常运作，卖地是政府财政来源的不二选择，但土地作为有限供给，必须找到一个可以替代的来源，以房地产是货币政策的大坑来看，只能从房地产上入手，因此房产税将成为替代卖地收入的来源。^[1]

十年疯涨

城镇均价从2381元涨至5791元；其中广州十年升幅为261%。

24日，独立经济学家、现任中企资本主席杜猛在微博表示，中企资本周刊“盘点十年房价”显示，2012年全国城镇平均房价5791元。2007年为3445元，五年上涨68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元，十年上涨143%，年均递增10.3%。“事实证明，中国若干年内平均房价持续上涨是客观规律。调控正确与否或调控不调控，长期结果大致都是一样。或许数据能帮人清醒。”

这十年房价暴涨，源于2003年国务院18号文出人意料地将房地产定为支柱产业。原本80%的人可以住进经适房变成只有约20%的人可以申请经适房，将绝大部分购房需求者扔在了疯涨的房产市场上。18号文件被普遍视为房地产商利益群体的一次公开的胜利。

一向看跌房价的财经评论员牛刀表示：“这十年，货币贬值了600%，房价才上涨350%，房价真实水平其实下降了250%。”他认为，房价上涨幅度如果低于货币贬值幅度，说明房价真实水平在下跌。同样是从宏观角度观察，“地产大嘴”任志强日前坚持认为，中国的房价必将继续上涨，从住房制度改革之前算，中国货币增长了50倍，可中国房价近十年涨差不多5倍。

房价

根据广州市房管局公布的数据，2012年，广州一手成交均价突破1.4万/㎡关口，2003至2012年间，广州一手房价从3888元涨至14044元/㎡，涨幅高达261%。广州地产业内人士说，“市场上，特别是一些刚需买家，出现了追涨的现象，而使刚需楼市再度火热。最主要就是怕越等越买不起。”

一线城市平均房价十年涨幅比较：

广州 2003年一手楼均价3888元/平方米，2012年14044元/平方米，涨幅261%

北京 2003年一手楼均价4456元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%

上海 2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米，涨幅341%

深圳 2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%

遏制条例

2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。

“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

泡沫房价

央行公布《2012年第2季度储户问卷调查报告》。该报告显示，68.5%的居民认为房价“高，难以接受”，2.1%居民认为“令人满意”。对下季房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点。 

《2012年第2季度储户问卷调查报告》由中国人民银行在全国50个城市进行，共2万户城镇储户参加问卷调查。

报告显示，68.5%的居民认为房价“高，难以接受”，较上季提高0.8个百分点，低于同期5.8个百分点；29.4%的居民认为“可以接受”；2.1%的居民认为“令人满意”。 

对下季房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点，低于同期15.8个百分点，仍处于2009年以来的较低水平。未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点。 

房价

一线城市房价告跌

国家统计局2014年8月18日公布最新房价数据,7月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到64个,江苏省南京、无锡、扬州、徐州4市以及“北上广深”4个一线城市全线告跌,其中,北京房价自2012年6月以来首现下跌，南京房价则不仅环比“两连跌”,且跌幅达到1.1%。

2014年3月，全国政协委员、北京林达国际投资集团董事长李晓林，在全国政协会议上带来了他的两份提案，重点关注房地产市场投资开发和进一步削减非特殊行业资质门槛的问题提案。

2014年8月18日，国家统计局发布70个大中城市房价数据，新建商品房环比下调城市达到了64个，二手房环比下调城市达到了65个。^[2]

国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。

美国

就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。 　　

韩国

2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。

日本

据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力“极低”；超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。^[3]

高价房“重出江湖”

2014年年初，一度“隐退”的“天价”楼盘再度“重出江湖”。位于北京市朝阳区大望京村的绿地中心项目近日获批，其住宅以每平方米9.5万元的均价再次刺激了购房者敏感的神经。除此之外，北京1月份还有两个单价超过6万元的高价房获得预售许可，均价分别达到每平方米6 .7万元和7.8万元。

并非北京楼市“一枝独秀”，高价房集中入市在全国多地轮番上演。年初，深圳也出现高价楼盘集中备案的现象。福田、南山等两项目的销售均价都超过每平方米4万元，直接拉动新房市场均价环比上涨超过3成。武汉光谷地区的房价长年维持在每平方米8000元上下，而2014年年初开盘的不少项目的均价将超过1.1万元。

2013年以来，严控涨价楼盘，尤其是高价项目入市成为多个大中城市楼市调控的重要内容之一。2013年底，北京市曾要求单价超过4万元的新盘不予发放预售证；深圳一些高价楼盘也受价格考核约束而延迟备案，一些地方甚至在调控细则中明确表示“加大中低价中小户型产品审批”。

土地依赖难摆脱

高价房时隐时现，百姓预期忽高忽低不仅导致市场的“紊乱”，也违背市场规律。在许多百姓看来，政府无法决定房价高低，却在控制不同价格楼盘的入市时机。而在一些住建部门负责人眼中，在地方政府无法摆脱土地财政依赖的前提下控房价，这些权宜之计实属无奈之举。

全国土地市场持续高温，各地“地王”频出早已不再新鲜。在市场行情好的时候大量“卖地”似乎已经成为政府出让土地时机的“潜规则”。数据显示，2013年，北上广深4个一线城市的土地成交 额 突 破5100亿 元 ，同比上涨156%。

社会之所以对高价盘入市高度关注，是因为会影响到地方年度房价的统计数据，这也直接关系到年度调控目标的承诺能否兑现。

国务院2013年初出台的“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。目前看来，大部分一二线城市提出的“新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”的目标难以完成。

楼市分化明显

一二线城市“天价”楼盘频现，部分三四线城市楼市却出现萎靡，购房者“弃房”现象时有发生。中原地产的报告显示，2014年1月，监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1 .63万套，创下11个月新低。

回顾中国房地产业的发展历程可以发现，自从2003年以来，高价房频现、供需矛盾突出、预期居高不下、城市冷热不均等楼市痼疾始终没能解决。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，要改变现在调控政策“滞后被动”“屡调屡涨”的局面，根本出路在于改革，在于建立长久持续科学的运行调控机制。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，房价越高、矛盾越突出，越是出台房地产调控长效机制的好时机，应制定政策出台时间表，进行全流程调控，从地价到房价，包括拿地、建设、销售各个环节，都要有具体评价标准，逐步解决房地产市场长期面临的问题。^[4]

房价环比下跌

国家统计局2014年9月18日发布的数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。

新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面，8月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.1%。二手住宅价格方面，8月份，与7月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，持平的城市有2个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.4%。

来自上海易居房地产研究院的数据显示，9月1日～20日，该机构监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约601万平方米，环比下跌约2%。具体来看，在20个城市中，有9个城市出现了成交环比上升，其中九江成交量的环比增幅最大，约106%。同时，包括东莞、贵阳等部分城市的环比增幅也比较大。反之，襄阳、南京和济南的成交跌幅最大，跌幅分别约为39%、37%和29%。

虽然2014年9月，人们更多的持谨慎态度，但在受访专家看来，虽然国庆节前后楼市成交量可能会有所反弹，但从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。^[5]